Uogólniając „ceny działek budowlanych spadają, a ceny gruntów rolnych rosną”, ale wciąż można znaleźć okazję. Sytuację na rynku ziemi komentuje Bartek Jankowski doradca obrotu ziemią Banku Ziemi.
Jakie są teraz ceny ziemi?
Od czasu ogłoszenia "kryzysu” Bank Ziemi otrzymuje najwięcej zapytań o sprzedaż ziemi z potencjałem wzrostu, na którą jest duże zapotrzebowanie ze strony inwestorów.
Pośredniczymy w sprzedaży ziemi rolnej pod uprawę i działek rolnych, które mogą być w ciągu kilku lat przekształcone w osiedla działek budowlanych na terenach podmiejskich.
Każdy region ma swoją specyfikę. Wydawać by się mogło, że istnieją jakieś stałe tendencje i na podstawie statystyk można dowiedzieć się, że ceny działek budowlanych wzrosły lub spadły o kilka procent w danym okresie. Ale ma się to nijak do specyfiki danego regionu, a wręcz konkretnej działki. Dla przykładu jeśli gmina zdecyduje, że poprowadzi w danym roku dokładnie obok naszej działki kanalizację cena działki wzrośnie skokowo nie ze względu na tendencję na rynku, ale z powodu podniesienia wartości tej konkretnej działki w oczach nabywcy ostatecznego.
O atrakcyjności konkretnej działki budowlanej decyduje wiele czynników, takich jak ilość mieszkańców w danym regionie, poziom rozwoju infrastruktury, wygodny dojazd i akceptowalna odległość działki od miasta, uzbrojenie działki, które umożliwia natychmiastowe rozpoczęcie budowy, sąsiedztwo, optymalny kształt działki, wielkość działki, ilość dostępnych działek w okolicy, walory przyrodnicze, cisza, spokój i cena, która czyni cuda lub powoduje, że działka staje się niesprzedawalna.
Trochę prowokacyjnie postawię tezę, że większość działek oferowanych na rynku jest niesprzedawalnych. Często brak jednego lub kilku parametrów, których pożądają kupujący skutecznie utrudnia lub uniemożliwia sprzedaż działki. Dla przykładu jeśli obok działki przebiegają słupy wysokiego napięcia będziemy mieli problem ze znalezieniem nabywcy.
- Sprzedający przeceniają grubość portfela statystycznego nabywcy i bezskutecznie próbują sprzedać kilkuhektarowe działki rolne w cenie działki budowlanej liczonej od metra. Kilka dni temu zadzwonił do Banku Ziemi klient zainteresowany sprzedażą 7 hektarowej działki po 100 zł za m2 zlokalizowanej 25 km od Wrocławia. Oferujący chce otrzymać 7 mln zł za siedmiohektarową działkę rolną bez dostępu do energii, bez wody, bez kanalizacji, bez dobrego dojazdu, ale taka oferta nie przekona nabywców indywidualnych, że to świetny teren pod budowę ich domu marzeń.
Podobna oferta, ale w dużo niższej cenie może zainteresować inwestora, który poświęci kilka lat, aby teren odrolnić, dokonać podziałów geodezyjnych, uzbroić i sprzedać z zyskiem jako 1000-1200 metrowe działki budowlane osobom szukającym działki pod budowę domu.
Podsumowując cena ziemi zależy od wielu czynników, a szukanie idealnej działki jest podobne do szukania igły w stogu siana. Osoby, które chcą osiedlić się na terenach podmiejskich są zainteresowane zakupem niewielkiej w pełni uzbrojonej działki budowlanej, która umożliwia natychmiastowe rozpoczęcie budowy. Dlatego w kolejnych latach właśnie takie dobrze przygotowane działki będą się sprzedawać i osiągać najlepsze ceny.
Czy zakup ziemi to dobra inwestycja w obecnej sytuacji rynkowej?
Kupujących działki można podzielić na dwie grupy, klientów ostatecznych, którzy szukają działki dla siebie i inwestorów, którzy chcą na inwestycji w ziemię zarobić. Obie grupy szukają różnych ofert.
Warto podkreślić, że z punktu widzenia inwestora kupno pojedynczej działki budowlanej nie jest opłacalną inwestycją, no chyba, że kupujemy dużo taniej od kogoś w potrzebie. Już nie wrócą te czasy kiedy inwestorzy kupowali pojedyncze działki budowlane i mogli oczekiwać wzrostu o 30% rocznie. A jedynymi, którzy tej zmiany nie zauważyli są niezorientowani nabywcy, którzy inwestują w pojedyncze działki budowlane kierując się emocjami i niektórzy sprzedający zapewniający, że oferowana przez nich działka budowlana ma nieograniczony potencjał wzrostu. Aby z zyskiem inwestować w ziemię najlepiej zejść na ziemię i przyjąć, że kupno małej działki budowlanej w większości przypadków nie ma charakteru dobrej inwestycji i nie daje godnego zysku.
Nie oznacza to bynajmniej, że nie można zarobić na inwestowaniu w ziemię. Wręcz przeciwnie na inwestycjach w ziemię pod zabudowę można zarobić krocie, jednak zysk nie wynika już z naturalnego wzrostu cen, ale powstaje w wyniku przekształcenia ziemi rolnej w budowlaną.
Jeśli myślimy o inwestowaniu w grunty pod zabudowę warto zainwestować w zakup kilkuhektarowej działki rolnej, na której powstanie po odrolnieniu niewielkie osiedle działek budowlanych pod 30-50 domów jednorodzinnych. Jeśli oferowane przez nas działki budowlane będą w pełni uzbrojone, w atrakcyjnej lokalizacji i niezbyt daleko od miasta możemy liczyć na zainteresowanie nabywców i osiągnąć wielokrotny zwrot z inwestycji w ziemię. Jednak w okolicach miast kupno takiej kilkuhektarowej działki rolnej to duży wydatek i jeśli nie mamy dużej kwoty warto przeprowadzić taką inwestycje z kimś znajomym. Proces przekształcania ziemi rolnej na budowlaną warto zlecić fachowcom. Rozpoczynając inwestycję trzeba również przygotować się na to, że tworzenie osiedla działek budowlanych i ich sprzedaż nabywcom indywidualnym zajmie kilka lat.
Inwestycją w ziemię dostępną dla każdego niezależnie od tego czy posiada niewielki, czy spory kapitał jest inwestycja w ziemię rolną. Myślę, że nikogo już nie trzeba przekonywać do stabilnych wzrostów cen ziemi rolnej od 12 do 27 % rocznie. Opłacalność inwestowania w ziemię rolną może potwierdzić spora grupa osób, która od wielu lat inwestuje w ziemię rolną pod uprawę i stale powiększa areał uprawianej ziemi otrzymując przy tym dopłaty bezpośrednie do hektara i sprzedając płody rolne. Kilkunastoprocentowy wzrost ceny ziemi rolnej i dopłaty nawet 2’600 zł do hektara mogą generować wysokie stopy zwrotu z inwestycji w ziemię rolną.
Nie trzeba być rolnikiem, aby zarabiać na ziemi rolnej. Mimo, że kupując hektar przeliczeniowy gruntu automatycznie stajemy się rolnikiem na rynku funkcjonuje spora grupa inwestorów, którzy z rolnictwem mają niewiele wspólnego. Kupują ziemie rolną, a jej uprawę zlecają okolicznym rolnikom.
Do tej pory wśród inwestorów bardzo popularne było kupowanie ziemi rolnej w ANR w systemie ratalnym bez preferencji, aby można było dany areał sprzedać z zyskiem dla klienta, który jest zainteresowany zakupem ziemi rolnej na kredyt preferencyjny. Mimo, że zainteresowanie zakupem ziemi rolnej powoli osiąga apogeum, możliwości jej zakupu maleją ze względu na wstrzymanie dopłat do kredytów preferencyjnych.
To właśnie dopłaty do kredytów preferencyjnych zwiększają ilość osób, które mogą sobie pozwolić na zakup ziemi rolnej. Z docierających informacji wynika, że dopłaty do kredytów nie będą dostępne w kolejnych miesiącach. A ponieważ Państwo wycofuje się również z innych programów preferencyjnych, na przykład z dopłat do kredytu Rodzina na Swoim. W pesymistycznym wariancie można przypuszczać, że dopłaty do kredytów preferencyjnych mogą zostać na stałe ograniczone.
W czasie kryzysu na rynku ziemi króluje gotówka i ci co ją mają mogą wybrać się na zakupy. Mimo braku dostępności kredytów preferencyjnych do Banku Ziemi zgłaszają się osoby, które szukają gospodarstwa od 20 hektarów do 50 hektarów deklarując, że chcą przeznaczyć na inwestycje w gotówce 300’000 tysięcy do 800’000 zł. Środki te często pochodzą ze sprzedaży mieszkania lub domu uzyskanego w spadku. Wśród kupujących są przedsiębiorcy lokujący nadwyżki finansowe w zakup ziemi rolnej i osoby, które pracują kilka lat za granicą. Z punktu widzenia strategii inwestycyjnej na czas kryzysu jedyną bezpieczną kategorią ziemi, która na pewno nie stanieje i da zarobić jest ziemia rolna kupowana w cenach oferowanych przez ANR. Stąd zwiększone zainteresowanie zakupem ziemi rolnej.
Kupcami dużych areałów są właściciele większych firm i rolnicy będący właścicielami dużych gospodarstw, którzy kupują 200 – 300 hektarowe gospodarstwa niejednokrotnie płacąc gotówką. Wśród kupujących kilkusethektarowe gospodarstwa rolne jest grupa osób działających na zlecenie inwestorów z zagranicy, którzy poprzez polskie spółki prawa handlowego kupują gospodarstwa, zabezpieczając swoją własność na hipotekach kupowanych nieruchomości i omijając zakaz nabywania ziemi rolnej przez cudzoziemców bez zgody Ministerstwa.
W przypadku braku dostępności kredytów preferencyjnych ciekawym rozwiązaniem dla inwestorów może być zakup na kredyt hipoteczny siedliska ze starym domem i kilkuhektarową działką, którą można przekształcić w osiedle działek pod zabudowę, dokonując podziałów geodezyjnych i występując o wydanie warunków zabudowy. A następnie sprzedać z zyskiem działki rolne z warunkami zabudowy dla osób zainteresowanych budową domu jednorodzinnego w danej okolicy.
Lepiej kupować grunty gotowe pod zabudowę, czy lepiej odralniać ziemię?
Decyzja o zakupie działki rolnej lub budowlanej zależy od preferencji kupującego. Osobiście wolałbym kupić dużą działkę siedliskową i zapłacić za nią tyle samo co za małą działkę budowlaną. Ciekawą alternatywą niedocenianą przez kupujących jest zakup działki rolnej z warunkami zabudowy, na której również można wybudować dom. Jest to prosty sposób, aby za te same pieniądze kupić kilka razy większą działkę pod budowę domu.
W których regionach Polski grunty rolne najlepiej się sprzedają?
W ostatnim roku najwięcej ofert sprzedaży ziemi rolnej zgłaszanych do Banku Ziemi pochodziło z województw zachodniopomorskiego, dolnośląskiego, lubuskiego i warmińsko-mazurskiego co ma bezpośrednie przełożenie na najlepszą sprzedaż w tych regionach. Jeśli chodzi o ceny transakcyjne sprzedaży gruntów rolnych pod uprawę są one bardzo zbliżone do cen transakcyjnych podawanych przez ANR. Jeśli cena ziemi rolnej jest droższa niż średnia cena podawana przez ANR po prostu nie znajduje nabywcy. Zdecydowanie trudniej jest znaleźć większe gospodarstwo rolne na sprzedaż w województwie małopolskim, wielkopolskim, śląskim i mazowieckim.
Z punktu widzenia inwestora jest jedno ważne pytanie, nad którym warto się zastanowić dziś analizując zmiany zachodzące na rynku ziemi. A mianowicie co będą kupować cudzoziemcy w Polsce po 1 maja 2016 roku kiedy zostanie uwolniona sprzedaż ziemi dla cudzoziemców? Zachęceni tańszymi cenami ziemi w Polsce i zauroczeni naturą cudzoziemcy prawdopodobnie będą kupować u nas siedliska, gospodarstwa rolne i działki rekreacyjne w miejscach o walorach przyrodniczych.
Obserwując popyt jakim cieszy się wśród zagranicznych inwestorów ziemia w Rumunii, która od momentu wejścia do Unii Europejskiej umożliwiła zakup ziemi obcokrajowcom, którzy założą spółkę w Rumunii. Należy przypuszczać, że wielu inwestorów z zagranicy z chęcią wybierze się na zakupy ziemi do Polski już za cztery lata. Jest to szansa do zarobienia na inwestycji w ziemię.
