 |
Sergiusz Gniadecki, prezes Allcon Investment
Arkadiusz Łuczycki, prezes Allcon Osiedla
Rozmowę prowadzi Leszek Szmidtke, dziennikarz PPG i Radia Gdańsk.
Jeszcze w roku 2007 wydawało się, że górka w budownictwie będzie trwała długo. Po dwóch latach jesteście chyba bardziej powściągliwi w przewidywaniach.
Arkadiusz Łuczycki: W 2007 r. mieliśmy wrażenie, że to dejà vu. Na przełomie wieków obserwowaliśmy niezrozumiałą hossę informatyczną. Firmy notowane na giełdzie, kiedy ogłaszały zainteresowanie informatyką oraz internetem, zyskiwały wielokrotnie na wartości. W pewnej chwili bańka pękła i wydawało się, że ta kosztowna nauka pozostanie na długo w pamięci. Tymczasem podobne zachowania obserwowaliśmy od 2006 r. na rynku mieszkaniowym. W 2005 r. w naszym regionie było około 30 deweloperów. Dwa lata później na targach pokazało się koło 170 firm. To był wyraźny sygnał, że rynek oszalał. W Trójmieście trwało to na szczęście krótko. Znacznie dłużej i jeszcze większe zawirowania obserwowaliśmy na warszawskim, krakowskim czy wrocławskim rynku.
Aż boję się pytać o prognozy na dziesięć, a tym bardziej dwadzieścia lat.
A.Ł.: W takiej perspektywie można przewidywać powtórkę rozchwiania, które mamy świeżo w pamięci. Po krótkich okresach stabilności będzie nieracjonalny skok w górę, później spadek i znowu krótki okres stabilizacji. Do tego, co się działo, ogromnie przyczyniły się banki. 5–6 lat temu bardzo niechętnie finansowały zakup ziemi. Tymczasem jeszcze niedawno nie mogliśmy się od nich opędzić. Przychodzili do nas przedstawiciele banków, z którymi wcześniej nigdy nie mieliśmy do czynienia. Równie abstrakcyjne było udzielanie niemal każdemu kredytów na zakup mieszkań czy domów. Na szczęście rynek znormalniał. Dziś banki niechętnie finansują zakupy nieruchomości gruntowych, wychodząc ze słusznego założenia, że trzeba mieć wkład własny, jeżeli chce się coś budować. W naszej branży taką rolę pełni ziemia. Dużo bardziej realnie są też oceniani klienci chcący kupić nieruchomość. Podobnie jak w latach 2004–2005, teraz kredyt dostają osoby, które mogą sobie na niego pozwolić.
Sergiusz Gniadecki: Gospodarka jest napędzana wirtualnym pieniądzem. Dominują modele, które w świecie finansów wywołują owczy pęd. Ktoś policzył, że w Hiszpanii dojście do poziomu nasycenia rynku mieszkaniami trwało szesnaście lat, stąd prosty wniosek, że w Polsce ta droga powinna być równie długa. Tymczasem takie przełożenie miało kilka błędów, a do tego doszedł jeszcze światowy kryzys, dotkliwie odczuwany właśnie w budownictwie. Banki, które powinny być katalizatorem, jeszcze podgrzewały atmosferę. Hojnie finansowały inwestycje, banki ziemi, klientów końcowych.
Za oknem widać, jakie budynki mieszkalne, biurowce powstają teraz. Jakie będą kształty, wygląd, technologie za dwadzieścia lat?
S.G.: Na pewno zmieni się strategiczne planowanie biznesowe. Stanie się bardziej elastyczne, dokonywane w perspektywie najwyżej pięcio-, sześcioletniej, a nie, jak do tej pory, 10-, 15-letniej.
A.Ł.: W ostatnich siedmiu latach średnia liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w Trójmieście wzrosła z 348 do powyżej 400. W Europie są kraje, w których ten wskaźnik przekroczył 1000 mieszkań na 1000 mieszkańców. Hiszpania jest jednym z takich przykładów, chociaż tam wiele mieszkań kupili turyści i dlatego ten wskaźnik nie jest do końca miarodajny. Średni poziom w krajach Europy Zachodniej wynosi ponad 800 mieszkań na 1000 mieszkańców. Jeżeli zestawimy to z naszymi danymi, to mamy co robić przez kilkadziesiąt następnych lat.
Przed chwilą przestrzegali panowie przed mechanicznym przenoszeniem rozwiązań z innych krajów.
A.Ł.: Oczywiście należy brać pod uwagę zapotrzebowanie. Według badań, w Trójmieście potrzebujemy dziś minimum około 25–35 tys. mieszkań. W czasie boomu oddawano około 3–3,5 tys. mieszkań rocznie. Dlatego pięć do ośmiu lat będzie trwało zaspokojenie najbardziej niezbędnych potrzeb. Nawet wtedy nadal będziemy odbiegać od średniego poziomu w Europie. Dojście do 600 mieszkań na 1000 mieszkańców potrwa długo.
Potrzeby mieszkaniowe są ogromne. Równie ogromne są braki w infrastrukturze, planach zagospodarowania przestrzennego. W najbliższych latach będziemy jakoś to zapełniać. Czego potrzeba do harmonijnego lub, jak kto woli, zrównoważonego rozwoju?
S.G.: Infrastruktury. Ten problem dotyka w równym stopniu budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego. Brakuje dróg oraz infrastruktury wodno-kanalizacyjnej i za to odpowiadają samorządy. Dotykają nas historyczne zaległości w rozbudowie infrastruktury energetycznej. W tym przypadku rzeczywiście trzeba planować z 20-letnim wyprzedzeniem. To są bardzo skomplikowane projekty, kosztowne, wymagające wielu przygotowań. Łatwo przyjąć specustawę na Euro 2012, ale musimy wiedzieć, co po mistrzostwach: jak przeprowadzić ważne dla naszego regionu i kraju drogi, np. jaką trasą Energa ma poprowadzić linie energetyczne, kiedy każdą propozycję oprotestowują mieszkańcy. Braki w infrastrukturze mocno ograniczają inwestycje takich firm jak nasza.
A.Ł.: Do infrastruktury trzeba jednak dołożyć banki. W dłuższej perspektywie ostatnie zawirowanie wyjdzie bankom i nam na dobre. Mam nadzieję, że powróci rzetelne analizowanie ryzyka i nie będzie sytuacji, gdy na wyścigi przyznaje się każdemu kredyty, a później popada w drugą skrajność i niemal nikt pieniędzy nie dostaje. Jak będą zachowywać się banki, tak będzie wyglądał rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych.
Gdy samorządy nie nadążają z rozbudową infrastruktury, ratunku można szukać we współpracy deweloperów i poniekąd zastępowaniu tego, czego nie robią władze miast.
A.Ł.: Od dawna tak właśnie postępujemy. Paru deweloperów potrafi się skrzyknąć, żeby wspólnie uzbroić teren. Wiele też zależy od postawy władz miasta i nie kryję, że lepiej współpracuje się z samorządem gdańskim niż gdyńskim. Dotyczy to zarówno budownictwa mieszkaniowego, jak i komercyjnego.
Przez dwadzieścia lat najprawdopodobniej uzupełnione zostaną braki w budownictwie mieszkaniowym, uczelnie wzbogacą się o nowe obiekty, sieć dróg również zostanie wyremontowana i zagęszczona. Czy firmy takie jak Allcon będą koncentrować się na remontach lub dużych projektach rewitalizacyjnych?
S.G.: Mamy niepowtarzalną szansę nadgonienia zapóźnień dzięki środkom europejskim. Jeżeli mądrze nie wykorzystamy nadarzającej się okazji, drugiej może nie być. Na szczęście większość samorządów przeznacza unijne pieniądze właśnie na najważniejsze zadania związane z budową infrastruktury. Firmy deweloperskie już podejmują się rewitalizacji, zagospodarowania terenów poprzemysłowych. Nie jest to łatwe i najlepiej widać to na przykładzie Młodego Miasta w Gdańsku. Od dziesięciu lat mówi się o budowie domów, centrów handlowych i innych obiektów i nic się nie dzieje. Harbor City w Hamburgu jest podobnym przykładem. Tak jak w Gdańsku, zaczęło się w roku 1998, powierzchnia – 150 ha – także jest podobna, a przebudowę również zaplanowano na dwadzieścia lat. Ale na tym podobieństwa się kończą. Po dziesięciu latach w Hamburgu zagospodarowano już połowę tego terenu, my zaś stoimy w miejscu. Kolejna różnica to wzięcie przez miasto na siebie ciężaru stworzenia infrastruktury, czyli dróg, kolei, ochrony środowiska. W Hamburgu tereny te zostały oczyszczone z różnych poprzemysłowych pozostałości, a inwestycje infrastrukturalne zrealizowały miejskie spółki. Deweloperzy zajęli się zagospodarowaniem tego, co jest nad ziemią. Natomiast w gdańskim projekcie Młodego Miasta próbuje się wpuścić firmy na „pole minowe” i nakłonić je do usuwania zanieczyszczeń i modernizacji infrastruktury.
A.Ł.: Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych w Hamburgu następuje w określonych realiach tamtego rynku. Nasza inwestycja w Gdyni, Łużycka Office Park, jest pierwszą tego typu w Trójmieście, druga jest przy ulicy Arkońskiej w Gdańsku. W Warszawie działa już kilka podobnych parków, a w Niemczech, Holandii czy Wielkiej Brytanii są setki takich kompleksów. Zaspokajamy w tej chwili najbardziej podstawowe potrzeby w budownictwie biurowym i mieszkaniowym. Nasze społeczeństwo musi dojść do pewnego poziomu zamożności, żeby podjąć się rewitalizacji, gdyż to są bardzo kosztowne zadania. Polacy się bogacą, ale krzywa zamożności wspina się powoli i ciągle mocno odstajemy od średniej Unii Europejskiej.
Kredyty mieszkaniowe nie będą już tak łatwo dostępne jak jeszcze dwa lata temu. To oznacza, że trzeba się zastanawiać nad obniżaniem kosztów w budownictwie, żeby więcej ludzi mogło kupić mieszkania – inaczej nie będzie zainteresowanych. Czy nowe technologie w budownictwie dają taką nadzieję?
A.Ł.: Na cenę mieszkań wpływa wiele czynników i tzw. zdrowy rozsądek ma tu ogromne znaczenie. Jeżeli w budynkach lokowanych z dala od centrum i z trudnym dojazdem budowano windy, duże hole, podziemne hale garażowe, to nie mogą one być tanie i stąd trudności ze sprzedażą. Cena musi być adekwatna do lokalizacji. Najpierw trzeba ocenić, jaki można osiągnąć poziom cen, i do tej oferty dopasować standard oraz budżetowanie. Niektórzy deweloperzy, między innymi JW Construction, poszukują innych rozwiązań technologicznych. Jednak technologie oparte na prefabrykatach są ślepą uliczką. Słaba jakość takich rozwiązań, mimo pewnych oszczędności, zniechęca do ich stosowania. 5–8 proc. oszczędności można znaleźć w lepszym rozplanowaniu powierzchni. W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego. Nie jesteśmy wyjątkiem, gdyż niemal cała Europa preferuje tradycyjne technologie. Niesprawdzone metody, dziwne projekty budynków też są efektem niedawnego rozchwiania rynku. W normalnych warunkach nie miałyby prawa znaleźć się w ofercieI.
W krajobrazie gospodarczym Pomorza dominują małe firmy, często ulokowane w doraźnie zaadaptowanych pomieszczeniach. Czy w przyszłości będą się przeprowadzać do takich miejsc jak Łużycka Office Park, Arkońska Business Park, a tym samym będzie rosło zapotrzebowanie na takie inwestycje?
S.G.: Będzie to zależało między innymi od wzrostu gospodarczego, a w konsekwencji od zamożności firm i społeczeństwa. Do tego dochodzi także problem mentalności małego i średniego biznesu. Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu, więc to się zmienia. Moim zdaniem prowadzenie działalności na wynajmowanych powierzchniach jest korzystniejsze, gdyż można je dopasowywać do bieżących potrzeb firmy i nie trzeba na przykład zajmować się remontami czy zarządzaniem powierzchnią. Poza tym budujemy nie tylko mury, ale też kreujemy przestrzeń pozwalającą na lepszy rozwój, przyciągnięcie lepszych pracowników itp. Zawsze są to dobre lokalizacje, korzystnie położone komunikacyjnie. Komfort pracy ma duże znaczenie, dla wielu porównywalne z zarobkami. Te elementy rekompensują koszt wynajmu. Dlatego właśnie wielkie zagraniczne korporacje wybierają powierzchnie biurowe w takich miejscach jak Łużycka Office ParkII.
Dziękuję za rozmowę.
I W przewidywalnej przyszłości nie będzie żadnej rewolucji, polski rynek negatywnie odpowiedział na powszechne budownictwo drewniane oraz na budynki na bazie szkieletu stalowego.
II Najem powierzchni biurowej często jest w rozumieniu przedsiębiorcy rodzajem haraczu. Lepiej się czuje, gdy ma powierzchnię na własność. Ale jeszcze niedawno podobnie traktowano leasing. Dziś takie użytkowanie samochodów lub innych urządzeń jest zjawiskiem normalnym. Lokalne firmy coraz częściej pytają o warunki najmu.
