Aktywność deweloperów nie słabnie. Wymagania nabywców są dziś naprawdę wysokie. Dyktowane są głównie nowym stylem życia i wynikającymi z tego potrzebami. Wielu zależy na lokalizacji w pobliżu centrum, w terenach dobrze skomunikowanych z innymi częściami miasta. To właśnie bliskość najważniejszych miejsc (w tym zakładów pracy, placówek edukacyjnych czy sklepów) – poza ceną – są głównym argumentem, który przekonuje nabywców.
Wrocław rośnie w siłę
Jednak atrakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną jest zbyt mało w stosunku do zapotrzebowania. Deweloperzy zauważają, że zakup ziemi spełniającej wszystkie niezbędne wymogi stał się od pewnego czasu trudniejszy. – Kiedy gospodarka przyspieszyła i rola Wrocławia na mapie Polski zaczęła wzrastać, zauważyliśmy zwiększony popyt na grunt. Aglomeracja zaczęła przyciągać większą liczbę inwestorów, a co za tym idzie – także pracowników, którzy muszą mieć gdzie mieszkać. Nie bez znaczenia jest to, że Wrocław jest znanym ośrodkiem akademickim, w którym przebywa aktualnie blisko 120 tys. studentów, co również ma wpływ na popyt na mieszkania – tłumaczy Sergiusz Ratajczyk, pracownik wrocławskiego dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A. – Gruntów pod budownictwo wielorodzinne we Wrocławiu nie ma zbyt wiele. Część z nich znajduje się w rękach prywatnych, część w rękach miasta, które to dawkuje swoje tereny, a część w rękach podmiotów zależnych od państwa. Niektóre zostały wycofane na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Są też takie, które nie mają miejscowego planu. Popyt i dostępność wpływają na ceny gruntów. Warunkuje to końcową cenę mieszkań oraz to, co się buduje na danej ziemi, np. apartamenty w lepszych lokalizacjach.
Nie dzielnica, a lokalizacja
To, jak duże znaczenie ma dla nabywców lokalizacja sprawia, że niektóre tereny cieszą się większą popularnością wśród deweloperów. Umiejscowienie inwestycji musi iść w parze ze stylem życia, potrzebami i siłą nabywczą przyszłych mieszkańców. Jednak sam problem z dostępnością atrakcyjnych gruntów można interpretować dwojako. – Czasami trudno jest dużemu deweloperowi, który posiada środki i moce do realizacji dużych inwestycji znaleźć grunt w miejscu otoczonym starą zabudową. To atrakcyjne tereny, ale zazwyczaj to małe działki średnio po 500–2000 metrów kwadratowych. Jednocześnie jest to problem związany nie tyle z określonymi dzielnicami, ile z konkretnymi lokalizacjami i dostępną w ich obrębie infrastrukturą.
Coraz więcej klientów inwestycyjnych
Dla kupującego istotne jest zarówno otoczenie, jak i standard inwestycji. Nic więc dziwnego, że deweloperom trudno o atrakcyjny grunt nie tyle w obrębie danej dzielnicy, lecz wszędzie tam, gdzie jest dobrze rozwinięta infrastruktura. Wzrasta wówczas konkurencja. Jednak mimo malejącej liczby atrakcyjnych gruntów pod zabudowę wielorodzinną, deweloperzy o długoletnim doświadczeniu nie obniżają standardów. Wciąż wyznacznikiem są te elementy, które zapewnią komfort przyszłym mieszkańcom. Inwestycja musi być położona w pobliżu komunikacji miejskiej, dróg dojazdowych, edukacji, żłobków czy przedszkoli, przy czym potrzeby te zmieniają się w zależności od trybu życia. Preferencje nabywców wyraźnie się od siebie różnią. Duży odsetek osób kupujących mieszkania pod wynajem sprawia, że deweloperzy muszą uwzględniać ich specyficzne oczekiwania. Klientom inwestycyjnym zależy na bliskości centrum, większych zakładów pracy i miejsc rozrywki, a także uczelni wyższych. Przeważnie szukają oni mieszkań o powierzchni do 50 metrów kwadratowych z możliwie jak największą liczbą pokoi i zamkniętą kuchnią. To układ, który w połączeniu z dogodną lokalizacją zapewnia im możliwość szybkiego znalezienia najemcy. Z kolei klienci prywatni poszukują lokali w pobliżu żłobków, przedszkoli, szkół oraz terenów zielonych, na których można spędzać czas z rodziną.
Zakup ziemi nie zawsze trwa tyle samo
Sam proces zakupu gruntu jest zróżnicowany czasowo i zależy od konkretnego przypadku. Kiedyś brakowało miejscowych planów dla Wrocławia, a dopóki nie istnieją – nie można uzyskać pozwolenia na budowę. Dziś deweloperzy także spotykają się z takimi sytuacjami, ale są one rzadsze. Nie ma reguły, który z etapów przygotowania gruntu zajmuje najwięcej czasu.
Etapy zakupu gruntu
Na początku wystawiana jest oferta sprzedaży gruntu – w przypadku prywatnych lub należących do firm przez ogłoszenie, a należących do miasta – w przetargu. Następnie dział realizacji przeprowadza analizę przydatności gruntu pod kątem budownictwa wielorodzinnego. Uwzględnia się w niej m.in. kształt działki, miejscowy plan zagospodarowania terenu i wynikające z niego parametry zabudowy: procent terenu który można zabudować, liczbę kondygnacji, liczbę miejsc postojowych na mieszkanie itp. Z analizy wynika, jaki typ budynku i ich liczba może powstać w tym miejscu (np. wysokość, typ dachu itp.). Pod uwagę brana jest także infrastruktura, sieci wodno-kanalizacyjne, energetyczne oraz grunt, na którym stoi budynek.
Kolejno ma miejsce przetarg bądź negocjacja. W przypadku niektórych przetargów miejskich już na tym etapie konieczne jest zaangażowanie architekta, który ma przedstawić koncepcję zagospodarowania terenu. Po pozytywnej ocenie przydatności gruntu oraz wygranym przetargu bądź udanych negocjacjach można sfinalizować transakcję.
W następnym etapie prace nad planowaniem inwestycji przejmują architekci, którzy projektują konkretne rozwiązania możliwe do zastosowania na zakupionym gruncie. W fazie projektowania architekci muszą zapewnić wszystkie niezbędne uzgodnienia, w tym energetyczne czy wodno-kanalizacyjne, drogowe. Dopiero po złożeniu całej dokumentacji i uzyskaniu pozwolenia na budowę można rozpocząć prace budowlane. Budowa jednego etapu inwestycji trwa średnio ok. 18 miesięcy. Jest to jednak zależne od różnych czynników, np. atmosferycznych lub kadrowych.
Duża działka w dobrym miejscu nie jest wyznacznikiem sukcesu
Wybór konkretnego terenu pod zabudowę wielorodzinną jest nieprzypadkowy. – Dużą rolę przy wyborze gruntu odgrywa infrastruktura: to, czy okolica jest dobrze skomunikowana, czy znajdują się tu drogi dojazdowe, ośrodki kultury i placówki edukacyjne, miejsca wypoczynkowe, bliskość do większych zakładów pracy. Jest też druga strona, sam projekt inwestycji. Układ mieszkań, koncepcja osiedla, obecność miejsc postojowych, komórek lokatorskich, rowerowni to elementy wpływające na atrakcyjność oferty w oczach nabywcy. Nie można mówić o sukcesie wówczas, gdy trafi się na dużą działkę w dobrym miejscu – to nie wszystko. Niebagatelną rolę odgrywa też cena. Jesteśmy skłonni w przyszłości rozważyć nowe lokalizacje, np. na obrzeżach Wrocławia, jeśli spełniać będą te wszystkie warunki. Nie planujemy na tę chwilę zajmować się rewitalizacją obiektów, bo wymaga to zaangażowania nieproporcjonalnie dużych środków do małych inwestycji, co jest dla nas nieopłacalne. Nie wykluczamy natomiast rewitalizacji terenów. Jest to jednak odległa przyszłość, co do której możemy tylko przypuszczać – komentuje Sergiusz Ratajczyk, pracownik dewelopera WPBM „Mój Dom” S.A.
Jeśli atrakcyjnych gruntów rzeczywiście będzie brakować, deweloperzy będą przebijać ceny, a koszt zakupu gruntu musi być wliczony w cenę mieszkania. To spowoduje, że lokale mogą być droższe. Być może wzrośnie też czas oczekiwania na zakończenie inwestycji, jeśli popyt pozostanie ten sam, a podaż z racji niedoboru ziemi będzie mniejsza. Jest jednak druga strona medalu – tereny pod zabudowę będą wybierane z jeszcze większą starannością, a niewykluczone, że sytuacja ta wymusi dostosowanie infrastruktury w nowych okolicach.
