Remont starego domu i koszty z nim związane są często porównywalne z budową nowego obiektu. Dlatego przed zatrudnieniem ekipy remontowej warto poznać szacunkowe koszty, by wiedzieć czy przedsięwzięcie będzie, aby na pewno opłacalne. Stary i zaniedbany budynek może stać się pięknym, nowoczesnym domem, wymaga to jednak sporych nakładów finansowych i czasu.
Nie każdy inwestor ma chęci i predyspozycje do budowy domu. Szczególnie, gdy w spadku otrzymał stary i zniszczony dom dziadka, który prawdopodobnie nigdy nie widział ekipy remontowej. Co zrobić z tym przybytkiem, należącym do rodziny od pokoleń? Zburzyć, a na jego miejsce postawić nowy? Czy zdecydować się na remont starego domu?
Decydujący wpływ powinny mieć koszty. Warto zlecić sporządzenie kosztorysu obu przedsięwzięć. Zarówno na koszty budowy, jak i koszty remontu starego domu wpływ ma wiele czynników, takich jak: stopień skomplikowania bryły, liczba kondygnacji, powierzchnia, technologia wykonania oraz kubatura. Niebanalne znaczenie ma również województwo, w którym inwestor mieszka, ale także rodzaj wybieranych materiałów i sposób przeprowadzania prac – wykonując część prac samodzielnie (lub cały remont), inwestor może sporo zaoszczędzić.
Za remontem starego domu często przemawia jego lokalizacja – trudno znaleźć pustą działkę w centrum lub chociaż w jego pobliżu. Budowa domu wiąże się z reguły z późniejszym dojeżdżaniem do miasta nawet kilkanaście kilometrów.
Budowa domu to również długi czas oczekiwania na jego wzniesienie. Jeśli inwestorowi zależy na czasie, będzie wolał wyremontować stary budynek, chociaż częściowo, i się tam wprowadzić, niż czekać zdecydowanie dłużej na wzniesienie nowego domu.
Warto jednak zaznaczyć, że stare budynki, o ile nie zostanie w nich przeprowadzony kapitalny remont – nigdy nie będą tak energooszczędne i praktyczne, jak nowoczesne.
Remont starego drewnianego domu
Drewniane domy wbrew pozorom są bardzo trwałe, jednak właściciel musi pamiętać o jego odpowiednim zabezpieczeniu oraz konserwacji wykonywanej na czas.
Koszty związane z remontem starego drewnianego domu bywają bardzo wysokie. Wszystko zależy od stopnia degradacji konstrukcji nośnej. Gdy jest on zbyt posunięty – pozostaje rozbiórka domu.
Jeszcze przed zakupem drewnianego domu do remontu, koniecznie trzeba ocenić jego stan. Jeśli znajdują się w nim ślady wilgoci, można założyć, że drewno zostało zniszczone przez grzyby.
Nie trzeba rezygnować z zakupu, po zobaczeniu spękanych bali, ponieważ nie świadczy to o wątpliwej kondycji budynku. Dzieje się tak w wyniku naturalnego procesu wysychania drewna – widocznie podczas budowania domu, nie użyto dobrze wyschniętego drewna, co dawniej było częstym zjawiskiem. Wbrew pozorom jest to dobry znak – na taki dom nie działa wilgoć.
Przed zakupem warto ustalić z jakiego drewna wykonano dom. Zazwyczaj będzie to sosna lub świerk, czyli najmniej trwałe i zarazem najtańsze materiały. Jeśli okaże się, że budynek wzniesiono właśnie z tych gatunków, należy go poddać drobiazgowej kontroli.
Twardość drewna można skontrolować poprzez nakłucie go nożem w kilku miejscach. W przypadku domu w dobrym stanie, narzędzia nie da się wbić głębiej niż na około pół centymetra. Jeśli wejdzie ono głębiej, świadczy to o spróchniałym i zagrzybionym materiale. Kolejnym wyznacznikiem widocznym na pierwszy rzut oka są otwory pozostawione przez owady. Gdy jest ich niewiele lub wcale – drewno jest całkowicie zdrowe. Kiedy na powierzchni drewna widać mokre plamy, albo solne naloty, można wywnioskować, że dom przez dłuższy czas był podatny na działanie wilgoci, co nie świadczy dobrze o jego stanie.
Po zakończeniu wstępnych oględzin warto sprawdzić bardziej newralgiczne miejsca budynku, jak ściany zewnętrzne, fundamenty, dach i konstrukcje nośne. Przede wszystkim należy szukać śladów wilgoci. Zbyt mocno „zjedzony” przez grzyby budynek, nie jest najlepszym kandydatem do zakupu.
W przypadku dachu pojawienie się wilgoci dopuszczalne jest tylko po zewnętrznej stronie poszycia, gdy pada deszcz. Wilgotne ślady widocznie pod poszyciem świadczą o uszkodzeniu elementów konstrukcyjnych.
Remont poddasza w starym domu
Jeśli inwestor, decyduje się na zaadaptowanie strychu podczas remontu starego domu, powinien pamiętać o zapoznaniu się z aktualnymi przepisami prawa budowlanego. Przeprowadzenie prac remontowych związane jest z uzyskaniem pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania pomieszczeń, które uzyskuje się w Starostwie Powiatowym.
Przed adaptacją poddasza należy zbadać wytrzymałość stropu. Przekształcenie strychu zawsze wiąże się ze znacznym obciążeniem konstrukcji. Trwały strop nie będzie wymagał dodatkowych wzmocnień. Jeśli dach nie został ocieplony, należy uwzględnić jego odpowiednie zaizolowanie.
Najczęściej remont poddasza w starym domu, wymaga wymiany okien lub wybicia nowych otworów. W tym drugim przypadku, działania również wymagają pozwolenia.
By na strychu stworzyć kilka oddzielnych pomieszczeń niezbędne jest postawienie ścian działowych. W tym celu najczęściej używane są płyty kartonowo-gipsowe – nie obciążają stropu i można zamontować je w dowolnym miejscu, w odróżnieniu od murowanych ścian, które muszą znaleźć się bezpośrednio nad ścianami działowymi.
Samo poddasze, jeśli nigdy nie było ocieplane, będzie wymagać zaizolowania. W ogólnych kosztach należy uwzględnić też tak podstawowe czynności jak położenie podłóg czy pomalowanie ścian.
Remont komina w starym domu
Remont komina w starym domu może okazać się niezbędny. Jeśli budynek był przez dłuższy czas niezamieszkany, należy wstrzymać się z jego ogrzewaniem do czasu wyczyszczenia komina. Mogą tam zalegać gałęzie z pobliskich drzew, gniazda ptaków czy nawet ich truchła. Co może doprowadzić do pożaru.
Uszkodzony lub zatkany komin może poważnie zagrażać zdrowiu, a nawet życiu mieszkańców. Dlatego jego kontrolę należy powierzyć kominiarzowi.
Stare kominy wymagają szczególnej uwagi, ponieważ wraz z upływem lat ulegają działaniu szkodliwych warunków atmosferycznych i wysokiej temperatury.
Gdy stary komin został uszkodzony na całej wysokości, standardowy remont nic nie da, a jedynym rozwiązaniem jest umieszczenie wewnątrz wkładu kominowego. Należy jedynie zadbać, by miał od odpowiednią średnicę. Prace związane z montażem wkładu kominowego warto pozostawić specjalistom.
Zdarzają się też sytuacje, w których stary komin nie nadaje się do remontu, a wkładu z różnych powodów nie można zamontować. Wówczas jedynym rozwiązaniem jest zbudowanie nowego przewodu. Takie dodatkowe kominy instalowane są zazwyczaj na zewnątrz, jako wolnostojące lub przylegające do budynku elementy. Zewnętrzne kominy wymagają starannego zaizolowania, by mogły sprawnie funkcjonować.
Najczęściej remontów wymaga część komina, która wystaje ponad dachem. Ulega ona ciągłym zmianom warunków atmosferycznych i odparzaniu się tynku. Coraz częściej inwestorzy rezygnują z tynkowania komina na rzecz okładziny z mrozoodpornych płytek ceramicznych. Oczywiście ich montaż wymaga zastosowania odpowiednich materiałów, na których trwałość nie wpłynie specyfika pracy komina.
Wiele starych budynków nie posiada wentylacji, dlatego podczas remontu starego domu, należy zadbać również i o nią. W przypadku wentylacji grawitacyjnej niezbędne będzie wybudowanie przewodów wentylacyjnych. Mniej inwazyjna okazuje się wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła – rekuperacja, która dość, że zagwarantuje stałą wymianę powietrza w domu bez konieczności otwierania okien to jeszcze zmniejszy koszty ogrzewania. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.
Remont starego domu czy budowa nowego?
Na samym początku inwestor musi ustalić, jakie remonty będzie musiał przeprowadzić po zakupie starego domu. Nie ma się co oszukiwać – budynki te są zazwyczaj bardzo zaniedbane, a ostatnie remonty przeprowadzono tam kilkanaście lat temu, co wpływa na ich niską cenę. Najczęściej instalacje wodne, jeśli już jakieś są, okazują się niedrożne lub niezdatne do używania. Z kolei instalacje elektryczne nie posiadają uziemienia i wykonane są jeszcze z aluminium. Jednym słowem – dosłownie wszystko wymaga wymiany.
Koszty remontu starego domu zależą od jego wieku. Budynki mające więcej niż pół wieku mogą generować ogromne wydatki. Niekiedy przewyższają one nawet kwotę wyburzenia starego i wybudowania nowego obiektu.
Problem tkwi w używanych wówczas materiałach – nikt nie dbał o ich jakość, ani o jakiekolwiek standardy techniczne. Często okazuje się, że z pozoru dom jest solidnie wykonany i zachował się w dobrym stanie. Dopiero bardziej szczegółowe oględziny udowadniają, że tak naprawdę jest on ruiną. Może się wówczas okazać, że w budynku trzeba wymienić wszystko.
Dawniej nie przywiązywano uwagi do wentylacji, ocieplenia czy izolacji przeciwwilgociowej. Dlatego inwestor musi liczyć się z faktem, iż wszystko to będzie musiał wykonać od podstaw.
Nie jest możliwe uzyskanie pełnej wiedzy na temat stanu kupowanego domu jeszcze przed jego zakupem. Wymaga to bowiem odkucia warstwy tynku. Archiwalne dokumentacje również na nic się nie zdają – wówczas normą były odstępstwa od projektów. W najgorszym wypadku należy spodziewać się, że inwestor ma do czynienia ze stanem surowym otwartym.
Remont starego domu krok po kroku
Po dokładnym zapoznaniu się ze stanem zakupionego domu, należy ustalić zakres prac oraz ich kolejność. Wszystko zależy od budżetu inwestora, stanu budynku oraz standardu, do jakiego właściciel chce doprowadzić.
Krok 1 – ściany: Stare budownictwo opierało się na tworzeniu wielu niedużych, zamkniętych przestrzeni, pełniących funkcje pokoi. Nie w każdym domu możliwe jest wyburzenie ścian, tak by nie naruszyć konstrukcji budynku. Wszystko zależy od ogólnego stanu nieruchomości.
Krok 2 – dach: Często podczas remontu starego domu niezbędna jest wymiana więźby dachowej i dachówki oraz ułożenie nowego poszycia.
Krok 3 – instalacje: Ważne jest też sprawdzenie stanu instalacji wodnej, elektrycznej oraz kanalizacyjnej. Mogą one wymagać całkowitej wymiany.
Krok 4 – ogrzewanie: Stare domy zazwyczaj nie posiadają centralnego ogrzewania, ponieważ ich dotychczasowi właściciele ogrzewali budynek piecami kaflowymi. Generalny remont starego domu powinien uwzględniać montaż centralnego ogrzewania oraz pieca.
Krok 5 – renowacja ścian i podłóg: Dawniej domy budowano „na oko”. Zatem inwestor musi się przygotować na zniwelowanie wszelkich nierówności na ścianach i podłogach. Drewniane podłogi kładziono bezpośrednio na piasku, co zmusi ekipę remontową do wykonania dodatkowych prac związanych z wylewkami.
Gdy ściany zostaną już wyrównane, można rozpocząć ich gruntowanie i malowanie.
Krok 6 – stolarka: Stare budynki posiadają przestarzałe okna, jeśli nie były one przez dłuższy czas zamieszkałe, istnieje duże prawdopodobieństwo, że szyby zostały wybite. Jakkolwiek by nie było – inwestor musi kupić i wstawić nowe okna.
Dotyczy to również drzwi wewnętrznych i zewnętrznych – zupełnie jak podczas kompletowania stolarki do nowopowstałego budynku, a nie remontu starego domu.
Remont dachu w starym domu
Dachy w starych budynkach często nie posiadają ocieplenia, z czasem zostały uszkodzone przez co nie chronią wnętrza domu przed deszczem tak jak powinny. Z co silniejszym podmuchem wiatru spadają kolejne dachówki.
Niekiedy wymiany wymaga cała więźba dachowa, czyli tak jakby stawiać nowy dach nad starym budynkiem. Przed rozpoczęciem działań warto sprawdzić również strop, jeśli jest wykonany z drewna. Również on może wymagać wzmocnienia lub wymiany. Najlepiej jest wykonać te czynności na tym etapie, ponieważ z upływem lat może okazać się, że strop wymagał wymiany, a teraz, by się do niego dostać konieczne jest wykonanie częściowego demontażu nowego dachu.
Część prac wymaga zgłoszenia i uzyskania pozwolenia, dlatego warto zadbać, by cały remont starego domu odbył się zgodnie z prawem.
Pozwolenie na remont starego domu
Większość prac remontowych, które wykonywane są w podczas remontu starego domu, wymaga uzyskania pozwolenia lub chociażby zgłoszenia. Budynki uznawane za zabytki bezwzględnie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.
Uzyskania pozwolenia wymagają:
- prace dotyczące więźby dachowej,
- postawienie garażu,
- zewnętrzne ocieplenie domu o wysokości powyżej 12 m,
- wycięcie otworu na drzwi w wewnętrznej ścianie nośnej,
- dobudowa werandy lub garażu większego niż 25 m2,
- adaptacja lub przebudowa piwnicy na cele usługowe lub mieszkalne,
- pogłębienie piwnicy,
- podniesienie ostatniej kondygnacji budynku,
- budowa szamba,
- montaż albo wymiana instalacji gazu ziemnego,
- zmiana wielkości okien,
- montaż okna dachowego naruszający konstrukcję dachową,
- wycięcie nowego okna lub nowych drzwi zewnętrznych,
- dobudowa tarasu,
- przebudowa lub rozbudowa i adaptacja poddasza,
- zburzenie ściany nośnej,
- instalacja schodów wewnętrznych lub zewnętrznych naruszających konstrukcję budynku,
- montaż kominka i budowa komina.
Zgłoszenia wymaga:
- zamurowanie drzwi lub okna,
- ocieplenie zewnętrzne domu nie wyższego niż 12 m,
- malowanie elewacji,
- budowa i naprawa podjazdów i chodników,
- adaptacja poddasza bez przebudowy,
- przeniesienie łazienki lub stworzenie nowej,
- osuszanie budynku,
- ocieplanie od wewnątrz,
- wymiana instalacji,
- modernizacja i remont kotłowni,
- zmiana pokrycia dachowego,
- montaż okna dachowego,
- tynkowanie ścian od zewnątrz,
- wymiana ogrodzenia graniczącego z ulicą,
- wymiana ogrodzenia o wysokości powyżej 2,2 m,
- zmiana lokalizacja bramy wjazdowej,
- adaptacja piwnicy bez jej przebudowy,
- zburzenie ściany działowej,
- budowa schodów,
- naprawa izolacji piwnicy,
- tynkowanie wewnętrzne,
- wymiana grzejników.
Inwestor może zostać zobowiązany przez urząd do uzyskania zgody na budowę, jeśli jego plany naruszają założenia planu miejscowego, albo powodują: zagrożenie bezpieczeństwa, ograniczenia i inne uciążliwości dla sąsiadów, pogorszenie stanu środowiska, obniżenie warunków sanitarno-zdrowotnych, zagrożenie zachowania stanu zabytków.
W przypadku budynków znajdujących się na liście zabytków, uzyskanie pozwolenia na budowę jest bezwzględnie wymagane. Wszystkie przeprowadzane prace muszą być wykonywanie zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków, przez fachowców posiadających uprawnienia i potrzebne doświadczenie praktyczne.
Remont starego domu - czy warto?
Stare domy, które swoją świetność przeżywały w latach 60., a nawet wcześniej, są obecnie bardzo popularne na rynku wtórnym. Głównie dlatego, że są o wiele tańsze w zakupie w porównaniu do nowopowstałych budynków.
Za kupnem starego domu przemawia wiele – od korzystnej ceny (inwestor kupuje dom do remontu wraz z działką), poprzez często doskonałą lokalizację, aż do braku papierkowej roboty (projektów, przyłączy, itp.). Jest to też doskonała okazja do kupna dworku lub niewielkiego pałacyku.
Takie rozwiązanie wiąże się też z wadami, które mogą mocno odbić się na kieszeni inwestora. Mowa tu o ukrytych wadach, które dają o sobie znać dopiero w trakcie remontu, ale także niższej cenie budynku w przypadku odsprzedaży – nawet po gruntownym remoncie. Inwestor napotka też na swojej drodze spore ograniczenia w przebudowie wnętrz.
Zakłada się, że remont starego domu jest opłacalny wówczas, gdy jego wartość nie przekracza zakupu lub budowy nowego budynku. Zazwyczaj jest to jednak nie do oszacowania przed zakupem, przez co wydatki z czasem mogą przerosnąć możliwości inwestora.
