Rewitalizacja. Modne słowo, które ze słowników miejskich społeczników przeniosło się dziś na usta wszystkich – także inwestorów, deweloperów i zarządców nieruchomości. O tym, czy zabytkowe przestrzenie adaptowane na cele komercyjne stanowią realną alternatywę dla nowoczesnych centrów biznesowych, opowiada Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals.
Czy adaptowanie starych, zabytkowych murów pod potrzeby firm z branży IT, BPO czy SSC można już uznać za realny trend na rynku nieruchomości?
Michał Styś: Od kilku lat faktycznie obserwujemy wzrost zainteresowania wśród najemców na odnawiane, zabytkowe i postindustrialne przestrzenie, co w dłuższej perspektywie powinno skłaniać inwestorów do realizacji kolejnych tego typu projektów. Zachętą dla nich może być fakt, że obiekty rewitalizowane z reguły starzeją się moralnie i technicznie znacznie wolniej od standardowego parku biznesowego. Osobiście wierzę, że tego typu przestrzeń jest potrzebna nie tylko dla samego rynku nieruchomości, ale i dla rozwoju polskich miast. Bo to napędza popyt na kolejnych najemców, którzy nie szukają biur, lecz rąk do pracy, a ściślej rzecz biorąc: kreatywnych i zaangażowanych umysłów. Trend dostrzegają też same miasta, o czym otwarcie mówią chociażby władze Łodzi.
Czy zabytkowe kamienice lub tereny po dawnych zakładach produkcyjnych mogą konkurować z nowoczesnymi obiektami klasy A pod względem lokalizacji bądź oferowanych udogodnień?
MS: Duże biznes parki często skazane są na lokalizacje poza centrum, podczas gdy rewitalizacja budynków czy całych fragmentów miast nierzadko odbywa się w doskonale zlokalizowanych miejscach – za przykład można podać Katowice, Wrocław, Łódź czy Warszawę po prawej stronie Wisły. I mam tu na myśli nie tylko fizyczne położenie, infrastrukturę czy poziom skomunikowania, ale też liczne usługi dodatkowe – kawiarnie, restauracje, butiki czy punkty usługowe, znajdujące się na miejscu bądź na wyciągnięcie ręki. Niewielkie odległości i skupienie zróżnicowanych branż w jednej okolicy sprzyja podejmowaniu współpracy. Możliwość dojścia spacerem na spotkanie z partnerem jest nie tylko wygodne, ale stanowi też przyjemną odmianę.
Mówimy tu trochę o funkcjach miastotwórczych, przez co wkraczamy w obszar czynników „miękkich” z czysto biznesowego punktu widzenia. Czy projekty rewitalizowane bronią się także i pod tym względem?
MS: Jak najbardziej. Zróżnicowana struktura najmu dla inwestora bądź zarządcy oznacza stabilność i większą elastyczność w doborze strategii tenant-mix. Samo zastosowanie usług mieszanych nie gwarantuje oczywiście sukcesu. Najważniejszy jest dobór funkcji, który zapewni ich synergię i wzajemne uzupełnianie, a także odpowiednia strategia zarządzania i rozwoju miejsca. Różnorodność otwiera furtkę dla mniejszych firm o wysokim potencjale intelektualnym, co dużym korporacjom zapewnia łatwy dostęp do „talent pool” oraz stwarza możliwości outsourcowania specjalistycznych zadań. Działa to też w drugą stronę. Stworzenie miejsca przyciągającego dużych najemców – tzw. anchor tenants – może stanowić zachętę do wejścia także dla mniejszych firm, chcących z jednej strony skorzystać na wartości lokalizacji, a z drugiej urosnąć w oczach potencjalnych kontrahentów. Przede wszystkim jednak taka przestrzeń jest bardzo atrakcyjna dla prestiżowego najemcy.
Prestiżowego, to znaczy jakiego?
MS: Mówimy tu chociażby o pracowniach architektonicznych czy kancelariach prawnych, ale też i o czołowych graczach z sektora BPO, SSC czy IT. Świetnym przykładem może być Centrum Praskie Koneser w Warszawie. W obrębie XIX-wiecznego kompleksu dawnej Wytwórni Wódek „Koneser” swoje podwoje otworzył Campus Warsaw. Wspierana przez Google innowacyjna przestrzeń dla startupów to piąta taka placówka giganta z Mountain View na świecie. Przestrzenie utrzymane w podobnym duchu to jednak nie tylko magnes na tych największych. Docenić mogą je także te sektory i firmy, które chcą być kreatywne i które ową kreatywność pragną przenosić na swoich pracowników.
Czy tego typu przestrzeń może stanowić realny oręż dla firm w rywalizacji o pracownika? Czym walczą dziś o ręce do pracy duzi najemcy powierzchni?
MS: Moglibyśmy pewnie wymienić z marszu trzy najważniejsze elementy: zarobki, pakiety bonusów oraz standard wyposażenia biura. We wspomnianych sektorach IT, BPO czy SSC mamy do czynienia z rynkiem pracownika, rywalizacją o talenty, rotacją specjalistów, zbliżonym poziomem płac. Czynnik, w którym upatruję realną szansę na wyróżnienie się pracodawców, to szeroko pojęta atmosfera miejsca pracy. Biuro musi bowiem przyjąć nową rolę. Przekonać pokolenie Y: ambitną, wymagającą, świadomą swoich potrzeb, ale też i „najmniej lojalną” wobec pracodawców grupę, że warto w danym miejscu pracować. Dla dużych korporacji bycie „fajnym” i „przyjaznym” stało się w ostatnich czasach priorytetem, dlatego lokalizacja firmy w miejscu uchodzącym za „trendy” stanowi jedno z najskuteczniejszych narzędzi HR i employer brandingu.
Istnieją już w Polsce projekty próbujące wkomponować miejsce pracy w przestrzeń, która ma skłonić ich do wyjścia z biura…
MS: To prawda, lecz w kwestii przestrzeni wielofunkcyjnych w Polsce wciąż mamy jeszcze sporo do nadrobienia. Częstym problemem jest to, że poza pracą człowiek nie czuje się z danym miejscem związany. Nie wyskoczy tam z przyjaciółmi na lunch, nie wpadnie na weekend, bo nie ma tam żadnych atrakcji. Poza godzinami pracy takie miejsce jest martwe. A żeby żyło, potrzebni są ludzie. Właśnie o ludziach, jako prawowitych użytkownikach przestrzeni, nie wolno zapominać deweloperom, inwestorom czy włodarzom miejskim. To jest esencja rewitalizacji.
Odnawianie historycznych murów na cele komercyjne to zauważalny trend, choć z pewnością żadna nowość. W sytuacji, gdy na rynku nie brakuje followerów, nie uniknie się projektów, którym brakuje „tego czegoś”. O czym powinien pamiętać inwestor bądź zarządca nieruchomości?
MS: W swoim podejściu do obiektów należy wyjść „poza ich mury”. Dobrze zaplanowana przestrzeń wielofunkcyjna powinna tworzyć miejskie życie. Warto w tym miejscu ponownie przywołać przypadek warszawskiego Konesera, gdzie część obiektów przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową. Realizacją idącą dalej jest kompleks Gasometer w Wiedniu, gdzie rewitalizacji poddano stare zbiorniki gazu, zamknięte po przejściu z gazu miejskiego na gaz ziemny. W obrębie zachowanych ścian ceglanych stworzono apartamenty i mieszkania o zróżnicowanej klasie, nowoczesny akademik, halę widowiskową, kluby muzyczne, sale kinowe, banki, sklepy, restauracje i kawiarnie oraz ponad 10 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Efekt? Ogromna różnorodność funkcji i niespotykana przynależność do miejsca. Znaczna część mieszkańców to naturalny odbiorca lokalnych usług i sklepów. To dość skrajny przypadek integracji miejskiej. Pokusiłbym się jednak w tym miejscu o stwierdzenie, że świadomie realizowane projekty mixed-use stanowią przyszłość polskich miast, a co za tym idzie – biznesu.
Wróćmy do Polski. Przestrzenią, która mocno rozwija się w kierunku nowych funkcji, jest OFF Piotrkowska Center w Łodzi. Zagłębie przemysłów kreatywnych okrzyknięte zostało największym z Siedmiu Nowych Cudów Polski według magazynu National Geographic. Jaki przepis OPG Property Professionals miało na ten unikatowy ekosystem?
MS: Naszą strategię placemakingu oparliśmy o trzy kluczowe koncepcje, które rozwijamy konsekwentnie aż do dziś. Po pierwsze: intrygująca historia miejsca, dzięki której dawna fabryka bawełny Franciszka Ramischa przyciąga ludzi jak magnes. Po drugie: łatwy dostęp do powierzchni, który napędza organiczny rozwój miejsca w oparciu o lokalne społeczności, kulturę i sztukę. I po trzecie: „czynsz za pomysły” – model, który nagradza osoby kreatywne, przedsiębiorcze, wnoszące na OFFa coś nowego. W pewnym sensie odwróciliśmy więc proces deweloperski. W pierwszej kolejności zajęliśmy się stworzeniem miejsca, które ma swoją tożsamość i do którego czuje się przynależność. Postawiliśmy na to, co ludziom się podoba – urok pofabrycznych murów, dbałość o środowisko oraz znaną miejscówkę, na którą z chęcią wyskoczymy na lunch czy na zakupy. Odpowiedni dobór najemców oraz rewitalizacja z poszanowaniem dla miejsca dały ciekawy efekt synergii, który chcemy przekuć na TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE – nowe projekty biurowe, których budowa właśnie ruszyła na terenie OFFa.
W jakim kierunku podążać będzie przestrzeń?
MS: Planując przyszłość OFF Piotrkowska Center, wzorujemy się nieco na projekcie Silicon Docks w Dublinie. Chodzi nam o stworzenie alternatywnej lokalizacji, która będzie w stanie konkurować z wiodącymi centrami biznesowymi w Łodzi. W stolicy Irlandii udało się to poprzez podniesienie wartości zdegradowanych terenów portowych. Dostępność zarówno dużych, jak i małych biur wpłynęła na większe zróżnicowanie najemców. Mniej formalny charakter umożliwił z kolei płynną współpracę wiodących graczy z branży IT z inkubatorami przedsiębiorczości i startupami, dla których salą konferencyjną był na przykład pobliski sushi bar. Efekt? Zamiast „oczywistej” lokalizacji w Digital Hub, największym centrum biznesowym w Dublinie, na ulokowanie biura Silicon Docks zdecydowało się samo Google.
Na OFFie sushi baru być może nie ma, ale jest za to restauracja afrykańska. Docelowo przestrzeń połączy modne knajpy, wyjątkowy klimat rewitalizowanych obiektów oraz branże IT, ITC, BPO i SSC w niespotykany dotąd sposób. Stylowe i nowoczesne powierzchnie biurowe podzielą pofabryczne mury z concept store’ami, galeriami, klubokawiarnią czy restobarem. Najemcom TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE pozwoli to uzyskać przewagę w poszukiwaniu specjalistów, dla których coraz mocniej liczy się nie tylko samo stanowisko, ale też historia i atmosfera miejsca pracy. Dodatkową zachętą dla pracodawców będzie nowa przestrzeń dla startupów i młodych firm rozwijających innowacyjne technologie. Miejsce z jednej strony stworzy atrakcyjną alternatywę dla dotychczasowego biura, co-worku czy pracy w domu, a z drugiej – zapewni firmom bezpośredni dostęp do utalentowanych pracowników i umożliwi wdrożenie prototypowych projektów w twórczym środowisku.
Puby, galerie, białe kołnierzyki. Czy to wszystko da się ze sobą połączyć?
MS: Zależy nam na zachowaniu dotychczasowego charakteru i klimatu OFF Piotrkowska Center. Nie zmieniamy przy tym kursu na innowacyjność. Kreatywność rozumiemy też jako otwarcie na nowe, dlatego w ramach prowadzonych działań rewitalizacyjnych pragniemy tworzyć kolejne funkcje dla mieszkańców Łodzi, a także warunki do dalszego rozwoju i ożywiania obszaru ulicy Piotrkowskiej. Ponadto, wszystkie prace remontowo-budowlane związane z TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE zaplanowaliśmy tak, aby OFF mógł nieustannie tętnić życiem. Bo bez ludzi nie ma rewitalizacji.
