W odpowiedzi na liczne pytania czytelników „Mieszkania i Wspólnoty” nasz autor Rafał Ostrowski opisał obecne zasady opodatkowania powierzchni wspólnych. Przypomniał, że podatek od nieruchomości to jedno z zobowiązań publicznoprawnych, które funkcjonuje w praktyce zarówno wspólnot mieszkaniowych jak i spółdzielni. Przy czym inny jest zakres jak i uwarunkowania tego podatku w tych podmiotach, co jest związane z ich odrębną specyfikacją.
Z artykułu dowiedzą się Państwo czy wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku od nieruchomości, w jaki sposób organy podatkowe oraz sądy nakazują interpretować kwestie podatku za garaż, czy istnieje jednolite stanowisko w kwestii opodatkowania podatkiem od nieruchomości instalacji fotowoltaicznych, czy śmietniki są objęte opodatkowaniem oraz jakie warunki musi spełnić budowla we wspólnotach (bramy, szlabany, ogrodzenia, place), aby podlegała opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Nr 03/2017
I. AKTUALNOŚCI
• Chcąc uciec przed smogiem. Z raportu Komisji Europejskiej wynika, że za skutki zanieczyszczonego powietrza płacimy rocznie 26 mld euro. Za głównych winowajców smogu w Polsce uważa się przestarzałe piece węglowe, w których spalany jest opał gorszej jakości. Niedawno polski rząd ogłosił plan walki o czyste powietrze.
• Będzie komisja weryfikacyjna. Sejm przyjął ustawę o szczegółowych zasadach usuwania skutków prawnych decyzji reprywatyzacyjnych dotyczących nieruchomości warszawskich wydanych z naruszeniem prawa.
• Mniej reklam w miastach. We wrześniu 2015 roku weszła w życie ustawa krajobrazowa, która uprawnia rady gmin do podejmowania uchwał o tym, gdzie i jakie reklamy można umieszczać, jakie mogą być ich wymiary i z jakiego materiału można je wykonywać.
II. GŁÓWNY KSIĘGOWY RADZI
• Wspólnota a GIODO
Czy wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek sporządzenia dokumentacji i wdrożenia polityki bezpieczeństwa danych osobowych?
• Fundusz wkładów
Jaka jest podstawa prawna tworzenia funduszu wkładów w spółdzielni mieszkaniowej?
• Korekta funduszu
W 2015 roku dokonano odpisów umorzeniowych środka trwałego w ciężar funduszu. A prawidłowo powinno iść w koszty "4". Czy mogę zrobić korektę na fundusze w bieżącym roku? Umorzenie księgowane jest następująco:
WN - fundusz zasobowy,
Ma - umorzenia środków trwałych.
• Analityka wkładów członków
Przejęłam księgowość po osobie, która zrezygnowała z pracy w księgowości, a ja dopiero zaczynam pracę w księgowości. Wiem, że zgodnie z wymogami komitetu rachunkowości szykują się zmiany w prowadzeniu ksiąg, między innymi powinnam podzielić wkłady budowlane na członków i nieczłonków, którzy przekształcili mieszkania. Proszę o podpowiedź, jak do tych zmian się zabrać?
• Fundusz zasobowy – kapitał zapasowy
Jaka jest podstawa prawna prezentowania w bilansie funduszu zasobowego jako kapitału zapasowego?
• Przestępstwo czy wykroczenie?
Czy spółdzielnia żądająca i pobierająca opłaty od udowodnionych nieistniejących kosztów (wydatków) i nie zwracająca członkom należnych (i uznanych) bonifikat, która nawet nie wykazuje tego ani w b.z. ani w b.o. kolejnego roku obrachunkowego popełnia przestępstwo czy wykroczenie? Na żądania zwrotu - nie reaguje. Przyznaje się do tego i obiecuje, że "kiedyś" to "rozliczy". Czy może kończyć rok obrachunkowy bez przedstawiania "wyniku" uwzględniającego powyższe i rozpoczynać kolejny rok bez przedstawiania tzw. b.o. Zastanawiam się jak długo będzie "rodzić" każdego roku? Lustratorzy też nie widzą większego problemu - "utworzyła rezerwę i kiedyś to rozliczy". Co Pan na to? Długo może nas tak ograbiać ?
• Wspólnota lokalowa i VAT
Czy jest konieczne zarejestrowanie wspólnoty jako płatnika podatku VAT, gdy budynek w całości składa się z lokali niemieszkalnych (lokale pod wynajem, apartamenty). Jeśli tak, to czy od wszystkich zaliczek należy rozliczać podatek VAT?
• Większy zarząd
W obecnym zarządzie naszej wspólnoty są trzy osoby. My jako zarząd planujemy uzupełnić skład o jeszcze jedną osobę. jak w praktyce dokonuje się takiego powiększenia zarządu?
• Spółdzielnia sprzedała lokal
Spółdzielnia, w wyniku ogłoszonego przetargu na pierwszeństwo ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu użytkowego, ustanowiła i przeniosła w odrębną własność lokal użytkowy. Lokal stanowił własność spółdzielni, w przeszłości był wynajmowany i zaewidencjonowany na funduszu zasobów mieszkaniowych. W wyniku przetargu uzyskano wartość 263 000 zł.
Wartość rynkowa 262 000,00 zł
Wartość księgowa 123 950,19 zł
Umorzenie 39 973,88 zł
Wartość netto 88 976,31 zł
Spółdzielnia rozliczyła lokal dokonując waloryzacji w kwocie 178 023,69 zł i i przenosząc wartość lokalu i umorzenia na wkład budowlany, a następnie wyksięgowała wartość środka i wkładu. Środki wpłacone przeniosła na fundusz zasobowy spółdzielni - środki wolne.
Czy ewidencja jest poprawna? Czy powstaje dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych? Jeżeli tak, to od jakiej kwoty?
• Księgowanie modernizacji komina
Proszę o pomoc! Spółdzielnia ma utworzony fundusz odtworzeniowy kotłowni konto 842 z dużą kwotą. W tym roku dokonaliśmy modernizacji komina. Jak zaksięgować taką operację? Chcielibyśmy dodać wartość modernizacji do środka trwałego i amortyzować. Moje księgowanie byłoby takie: Wn 010/ 200 wystawcę faktury amortyzowałabym miesięcznie, ale jak zdjąć z konta 842?
Odpowiedzi na te pytania udzielił Krzysztof Dziewior
III. ODPOWIADAMY NA LISTY
• Kiedy można obciążyć księgę wieczystą dłużnika?
W ubiegłym roku dwóch właścicieli sprzedało zadłużone wobec wspólnoty mieszkania w tajemnicy przed zarządem. Notariusz nie zażądał zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Wiem, że przy sprzedaży lokalu spółdzielczego takie zaświadczenie jest wymagane, dlaczego wspólnoty są gorzej traktowane? Wielu właścicieli ucieka przed licytacją mieszkania w ten właśnie sposób i sprzedaje lub przepisuje na kogoś z rodziny. Co wspólnota może zrobić z takimi oszustami? W jaki sposób i kiedy można obciążyć księgę wieczystą zadłużonego lokalu?
• Leniwy komornik
Właściciel lokalu nie płaci od dwóch lat należnych zaliczek. Sprawa została oddana do sądu, a później do komornika. Komornik wyegzekwował oprócz swoich kosztów kwotę 300 zł i umorzył postępowanie. W postanowieniu o umorzeniu uzasadnił, że na kontach bankowych nie ma żadnych środków, nie ma także innego majątku, który podlegałby egzekucji. Na jego wezwania dłużnik nie stawiał się w biurze. Z mojego rozeznania ustaliłam, że komornik nie pofatygował się nawet do mieszkania dłużnika. W takim stanie rzeczy dłużnik ze swoją rodziną śmieje się z poczynań zarządcy i dalej nie płaci.
• Zmiana przeznaczenia lokalu
Czy mogę bez zgody wspólnoty wynająć swoje mieszkanie na lokal użytkowy?
• Lokator bez praw?
Mieszkam w budynku wspólnoty mieszkaniowej, jednak nie mam prawa własności mieszkania. Ciągle więc słyszę, że jako najemca nie mam żadnych praw, muszę godzić się na wszystko, co kilku panów z zarządu wymyśli. Teraz właśnie budują parking, który będzie znajdować się w bezpośrednim sąsiedztwie balkonów (mieszkam na parterze), 50 kroków od wejść do klatek schodowych. Czy rzeczywiście jestem wyzuty z wszelkich praw, jeśli nie wykupiłem mieszkania? Przecież moje pieniądze również zasilają konto wspólnoty.
• Gdy wentylacja nie działa
Czy właściciel lokalu, powołując się na brak ciągu oraz wydostające się w łazience nieprzyjemne zapachy, może przebić otwór wentylacyjny do sąsiedniego kanału wentylacyjnego bez szkody dla innych lokatorów, których mieszkania są w tym samym pionie? Budynek, wybudowany w 1980 r., ma wysokość 14 kondygnacji oraz wyposażony jest w przewody zbiorcze wentylacji grawitacyjnej. Badanie kominiarskie wykazało, że przewód jest drożny.
• Jedna kotłownia - dwie wspólnoty
Kotłownia zlokalizowana jest w budynku należącym do jednej ze wspólnot, gdzie również znajduje się licznik poboru energii elektrycznej zużywanej do pracy kotłowni. Faktury wystawiane są na jedną wspólnotę przez zakład energetyczny. Wspólnota, na którą wystawiana jest faktura za energię, płaci 50 proc. kosztów. Druga wspólnota natomiast odmawia płacenia za energię, pomimo że dostaje kopię faktury potwierdzoną za zgodność z oryginałem i żąda on nas rachunku na 50 proc. należnej kwoty wynikającej z faktury VAT wystawionej przez zakład energetyczny. Czy wspólnota, na którą wystawiane są faktury, ma prawo wystawić rachunek drugiej wspólnocie na 50 proc. kwoty zapłaty za zużytą energię?
• Biuro z byłej kotłowni
Mamy wolne pomieszczenia po dawnej kotłowni, niewykorzystywanej po podłączeniu budynku do miejskiej sieci cieplnej. Chcemy ten fragment wspólnej nieruchomości przekształcić w samodzielny lokal. Czy zmiana przeznaczenia i przebudowa zmieni w naszej wspólnocie stosunki własnościowe i od czego powinniśmy zacząć?
• Jak zaksięgować kredyt?
Wspólnota nasza uzyskała kredyt na ocieplenie budynku. Kredyt ten będziemy spłacać z funduszu remontowego. Proszę o wyjaśnienie, jak mamy zaksięgować uzyskany kredyt, faktury od wykonawcy, zapłaty za faktury oraz spłatę kredytu.
Odpowiedzi na te pytania opublikowaliśmy na str. 7-11.
IV. PODATKI
• Podatek od nieruchomości we wspólnotach i spółdzielniach
Podatek od nieruchomości to jedno z zobowiązań publicznoprawnych, które funkcjonuje w praktyce zarówno wspólnot mieszkaniowych jak i spółdzielni. Przy czym inny jest zakres jak i uwarunkowania tego podatku w tych podmiotach, co jest związane z ich odrębną specyfikacją.
V. ORZECZNICTWO
• Zarządca z art. 18 – przedstawiciel ustawowy
Czy osoba, której powierzono zarząd według art. 18 ustawy o własności lokali, jest umocowana do reprezentowania wspólnoty w postępowaniach sądowych? Zdaniem Sądu Najwyższego osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. Tekst: DzU z 2015 r., poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych, chyba że wpisali odmienne zastrzeżenie. Taką uchwałę podjął 9 lutego 2017 roku Sąd Najwyższy (sygn. Akt III CZP 106/16).
VI. PRAWO
• Podstawa prawna tworzenia funduszu wkładów w spółdzielni mieszkaniowej
W prawie spółdzielczym nigdzie nie jest wymieniony wprost ani fundusz wkładów mieszkaniowych, ani fundusz wkładów budowlanych. Podstawa do ich tworzenia znajduje się jednak w tej ustawie. Podstawą takiego działania są przepisy innych ustaw oraz statut spółdzielni.
VII. ART. NA ZAMÓWIENIE
• Ustawa utworzyła wspólnoty
Nie chce należeć do wspólnoty? Jedyny sposób to sprzedać mieszkanie.
Nasz autor w poprzednim numerze przeczytał list do redakcji, w którym członek zarządu skarży się na swoich sąsiadów, że nie przyjmują do wiadomości obowiązków wynikających z posiadania mieszkania w budynku wielorodzinnym. Oznajmiają, że oni nie chcą należeć do wspólnoty. Ponad 20 lat wyjaśniamy nie tylko na łamach czasopisma „Mieszkanie i Wspólnota” zawiłości ustawy o własności lokali i wciąż nie możemy trafić do wszystkich. Nasi czytelnicy po opisaniu swojego problemu zapytali nas:
- Czy właściciele lokali w budynku nr 2 mogą odmówić przynależności do wspólnoty mieszkaniowej?
- W jaki sposób ustawa zobowiązuje właścicieli lokali do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej?
- Co należy uczynić, by zmusić ich do ponoszenia opłat na bieżącą konserwację i remonty?
- Czy ustawa o własności lokali zobowiązuje właściciela lokalu mieszkalnego A do przystąpienia do wspólnoty mieszkaniowej i płacenia miesięcznych zaliczek na pokrycie kosztów utrzymywania nieruchomości?
- Czy właściciel lokalu mieszkalnego, który nie chce należeć do wspólnoty mieszkaniowej i nie chce również płacić miesięcznych zaliczek może odmówić zgody na wykonanie nowego przyłącza kanalizacyjnego, skoro wymaga tego sytuacja.
List i pytania autorów wskazują na konflikt, którego powodem jest brak wiedzy na temat wspólnot mieszkaniowych i zasad gospodarowania określonych w ustawie o własności lokali.
Przypominamy, że jeżeli w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym (może to być również „bliźniak” – budynek o dwu lokalach) lub wieloma budynkami jednolokalowymi (domami jednorodzinnymi, segmentami) wyodrębniony zostanie choćby jeden lokal i jeśli jego właścicielem jest osoba fizyczna lub prawna inna niż właściciel pozostałych lokali, powstaje w nieruchomości następująca sytuacja:
- jeden z lokali należy do odrębnego właściciela;
- inne lokale są własnością dotychczasowego właściciela;
- pozostałe elementy budynku stają się współwłasnością dotychczasowego i nowego właściciela (w stopniu proporcjonalnym do powierzchni należących do nich lokali) i nazywane są nieruchomością wspólną.
Ci współwłaściciele nieruchomości wspólnej (będący jednocześnie właścicielami swoich lokali) to właśnie wspólnota mieszkaniowa.
Wspólnoty się nie ustanawia, powstaje ona samoistnie z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu i zmiany jego właściciela. A zatem, skoro pierwszy lokal (i dalszych 10) został kupiony w 1990 roku, to w tym czasie powstała współwłasność części wspólnej w nieruchomości, a nie jak twierdzą autorzy listu 11 października 2014 roku.
Więcej na ten temat przeczytacie Państwo na str. 22-26 poradnika „Mieszkanie i Wspólnota”. Pozwoliliśmy sobie na opublikowanie kilku sugestii oraz wyjaśnienie podstawowych kwestii, po czym udzieliliśmy odpowiedzi na nurtujące autorów listu pytania.
• Ochrona odgromowa – przykład projektowania instalacji
W cyklu artykułów dotyczących ochrony odgromowej, współpracujący z naszą redakcją specjalista Krzysztof Mietelski, przedstawił klasyczną instalacje odgromową z ostrzem Franklina, z ostrzem pasywnym typu tyczka, a w ostatnim artykule opisał ostrze aktywne, którego promień ochrony wynosi od 40 metrów do 120 metrów i jest znacznie większy niż w przypadku zastosowania ostrza pasywnego, którego promień wynosi 1,7 x wysokość ostrza. Przy wysokości ostrza h = 3,5 m promień ochrony wynosi 6 metrów i to może okazać się niewystarczające. Zmiana ostrzy odgromowych z pasywnego na aktywny, w tej samej instalacji Franklina, pozwala ochronić znacznie większy obszar wokół ostrza odgromowego czego dotyczył ostatni artykuł z tego cyklu. Jeżeli kwestia ochrony odgromowej budynku jest dla Państwa niejasna, proszę zapoznać się z tekstem, który opublikowaliśmy na str. 27-29. Autor przedstawił przykład projektu instalacji odgromowej dla budynku, którego rysunek nasz czytelnik przysłał do redakcji. Podał także orientacyjny koszt instalacji ochrony odgromowej.
VIII. ZARZĄDZANIE
• Naliczanie wysokości zaliczek
Naliczanie wysokości zaliczek dla właścicieli lokali we wspólnotach mieszkaniowych dokonuje się po sporządzeniu rocznego planu gospodarczego (art. 30, ust. 2, pkt 1 ustawy o własności lokali). Przedstawiliśmy propozycje uchwał.
Życzymy przyjemnej lektury!
Konsultacje dla wspólnot odbywają się w Warszawie przy ul. Nowy Świat 41A (wejście od ul. Tuwima, pod arkadami biuro poselskie) w drugą i czwartą środę każdego miesiąca, w godz. 15.00-16.00. tel. (22) 692 72 27
