Biura, strefa konferencyjna, hotel, usługi, pasaż handlowy, kawiarnie, restauracje i atrakcyjna przestrzeń publiczna wokół obiektu. Czy inwestorzy projektów biurowych postawią na inwestycje łączące wiele funkcji?
Wysoki poziom podaży utrzymujący się na rynku biurowym sprawia, że inwestorzy coraz chętniej sięgają po niestandardowe rozwiązania i wprowadzają zmiany w strukturze inwestycji. Zarówno na rynku warszawskim, jak w miastach regionalnych pojawia się coraz więcej projektów wielofunkcyjnych, które wciąż paradoksalnie traktowane są jako niszowe. Wydaje się jednak, że tego rodzaju obiekty, które dla najemców są bardziej atrakcyjne niż inwestycje stricte biurowe, w dłuższej perspektywie mają szansę stać się znaczącą częścią segmentu nieruchomości komercyjnych.
W projektach, o których mowa wraz z budynkami biurowymi projektowane są najczęściej hotele, a cały kompleks wzbogaca także strefa konferencyjna i rekreacyjna oraz handlowo-usługowa. Niejednokrotnie towarzyszy im również efektownie rozplanowana przestrzeń publiczna wokół budynków. Tak zaaranżowane inwestycje mają automatycznie szerszą grupę odbiorców, ponieważ zapewniają komplet podstawowych usług na miejscu. Powstające w nich hotele gwarantują szerszy serwis na terenie kompleksu i przyciągają klientów do strefy retail także po godzinach pracy biur.
Im więcej funkcji oferuje projekt, tym łatwiej o najemców
Bartłomiej Zagrodnik, prezes zarządu firmy doradczej Walter Herz przyznaje, że sposób funkcjonowania firm, jak również wymagania najemców względem wynajmowanej powierzchni biurowej są ściśle związane z oczekiwaniami ich pracowników. – Zarówno sama przestrzeń biura, jak i cały kompleks muszą zapewniać maksymalną wygodę w codziennym funkcjonowaniu w miejscu pracy – zauważa. – Szczególną uwagę firm, które poszukują powierzchni biurowej zwracają inwestycje, które poza standardowymi usługami gastronomicznymi, czy punktami handlowo-usługowymi zapewniają bezpośredni dostęp do różnego rodzaju placówek, jak usługi medyczne, klub fitness, restauracje, kawiarnie, puby, przedszkola, czy hotel znajdujący się w obrębie inwestycji, który stanowi duże ułatwienie dla osób podróżujących służbowo – podkreśla Bartłomiej Zagrodnik.
Specjaliści z firmy Walter Herz, która prowadzi obecnie negocjacje w zakresie realizacji 8 budynków hotelowych o łącznej powierzchni ponad 50 m2, zwracają uwagę że budowa hotelu wymaga od dewelopera szerokiego zaangażowania i odpowiedniego podejścia już na etapie planowania i projektowania budynku. – Wiąże się to ze specyfiką budowy obiektów hotelowych. Chodzi o wydzielenie wind i wejścia do budynku oraz podział kosztów eksploatacyjnych poprzez właściwe zaprojektowanie zindywidualizowanych instalacji i systemu wodno-kanalizacyjnego, który jest zdecydowanie bardziej rozbudowany w porównaniu z budynkami, które pełnią klasyczną funkcją biurową. Wszystkie te podziały mają za zadanie optymalizację kosztów eksploatacyjnych przypisanych do poszczególnych funkcji oraz jak najbardziej racjonalny ich podział pomiędzy najemców. Nie mniej ważna jest dobra aranżacja strefy restauracyjnej, projektowanej stosownie do ilości hotelowych gwiazdek, czy wykorzystanie dodatkowych walorów budynku, jak np. rozlokowanie tarasów widokowych w przypadku wysokościowców i innych atrakcji w budynku – wymieniają eksperci Walter Herz.
Najbardziej dynamicznym rynkiem do testowania projektów typu mix jest Warszawa, ale także i inne miasta. Inwestycje oferujące różne funkcje powstają we Wrocławiu, Łodzi, Gdyni, Lublinie, Katowicach, Poznaniu, Rzeszowie, czy Szczecinie.
Łódź
Wielofunkcyjny obiekt planuje postawić w Łodzi u zbiegu al. Włókniarzy i al. Mickiewicza firma Arche. Kompleks będzie łączył funkcję hotelową, biurową i usługową. W piętnastokondygnacyjnym budynku znajdzie się hotel z 300 pokojami i kilka tysięcy mkw. powierzchni biurowej, a także sale konferencyjne. W łódzkim kompleksie biurowo-hotelowym Piotrkowska 155, w którym powstaną trzy budynki, znajdzie się dziewiętnastopiętrowa wieżą biurowa o wysokości 76 metrów, siedmiopiętrowy hotel i pięciopiętrowy biurowiec. Po otwarciu, które planowane jest w pierwszym kwartale 2018 roku, obiekt dostarczy ponad 25 tys. m2 powierzchni, w tym 21 tys. m2 biur klasy A+ i 4 tys. m2 powierzchni handlowo-usługowej. Hotel Hampton by Hilton ze 149 pokojami będzie połączony z wyższym budynkiem biurowym wspólnym parterem i pierwszym piętrem, gdzie na powierzchni 2 tys. m2 mieścić się będą sklepy, kawiarnie, restauracje, centrum fitness i klinika medyczna. Inwestor, spółka Bacoli Properties planuje rozpocząć prace konstrukcyjne w listopadzie br., a obecnie trwa przygotowanie terenu do budowy.
W trzecim kwartale tego roku także firma Warimpex Polska zamierza rozpocząć w Łodzi budowę biurowca. Obiekt, który składał się będzie z dwóch budynków stanie na rogu ul. Zachodniej i Ogrodowej w pobliżu hotelu andel’s, który jest inwestycją spółki. Elewacja biurowca ma nawiązywać do stylistyki hotelu. Wyższy budynek będzie miał fasadę wykonaną z czerwonej cegły, a pięciopiętrowy szklaną, w której odbijał się będzie Pałac Poznańskich. Autorzy projektu biurowca i hotelu deklarują, że elewacja nowego budynku będzie nawiązywać do historii Łodzi. W biurowcu znajdzie się wewnętrzny pasaż, stanowiący łącznik między Manufakturą, hotelem andel’s i pl. Wolności. Takie rozwiązanie ma zaktywować całą przestrzeń wokół i przywołać tradycję miasta związaną z pasażami wewnątrz podwórek. Na parterze budynku na powierzchni 3,9 tys. m2 znajdą się lokale handlowo-usługowe, na wyższych piętrach biura, na kondygnacji przyziemia będą restauracje i bary, a pod nimi dwa poziomy parkingu.
Wrocław
W multifunkcyjnym kompleksie OVO Wrocław, który powstał przy wrocławskiej Promenadzie Staromiejskiej i wkrótce rozpocznie swoją działalność, zaprojektowano apartamenty, hotel i biura. Operatorem pięciogwiazdkowego hotelu, w którym znajdzie się 189 luksusowych pokoi, jest marka DoubleTree by Hilton. W budynku będzie również 7 sal konferencyjnych, mieszczących razem z salą bankietową 500 osób. Ponadto znajdzie się w nim także klub sportowy, centrum fitness z basenem i SPA, restauracje, kawiarnia i kasyno. Na uwagę zasługuje oryginalna bryła budynku, która przypomina kroplę wody z elewacją bez krawędzi i załamań.
Dwa lata temu we Wrocławiu przy Placu Konstytucji 3 Maja firma Wisher Enterprise oddała już wysokiej klasy obiekt Silver Tower Center, który łączy różne funkcje. W jego skład weszły dwa komplementarne segmenty z 14 kondygnacyjną częścią wyższą, w której na większości pięter rozlokowane są biura oraz 6 kondygnacyjną częścią niższą, gdzie mieści się hotel i centrum konferencyjne oraz przestrzeń handlowo-usługowa. Obiekt położony blisko wrocławskiego dworca kolejowego i autobusowego wyróżnia bryłą, która ożywia wschodni kraniec ulicy Piłsudskiego. Obiekt ma elegancką, szklaną fasadę, która podzielona została na pionowe, wyraźne profile.
Warszawa
Sztandarowym, warszawskim projektem typu mix jest Centrum Praskie Koneser położone na 5 hektarowej działce przy ulicy Ząbkowskiej, w sercu starej Pragi. Rewitalizacja Warszawskiej Wytwórni Wódek objęła adaptację zabytkowych budynków i budowę nowych. Centrum Praskie Koneser to pierwszy projekt deweloperski w Warszawie, który zakłada połączenie tak wielu funkcji. Poza budowanymi przez firmę BBI Development ponad 300 mieszkaniami, znajdzie się w nim 25,5 tys. m2 biur klasy A i B+ oraz 21 tys. m2 powierzchni handlowej, w tym centrum konferencyjne, hotel oraz pierwsze na świecie Muzeum Polskiej Wódki. Oddanie do użytku całości planowane jest w 2017 roku.
Trzeci rok trwa w Warszawie także gruntowna przebudowa hotelu Europejskiego, po zakończeniu której obiekt ma dołączyć do sieci Raffles i stać się najbardziej luksusowym hotelem w Polsce. Nie będzie to jednak wyłącznie hotel, ale wysokiej klasy obiekt wielofunkcyjny. W prestiżowym budynku przy Krakowskim Przedmieściu znajdzie się 100 luksusowych pokoi i apartamentów, część handlowo-usługowa, w której mieścić się będą m.in. butiki światowych marek, a także powierzchnia biurowa klasy A. Prace wykończeniowe części biurowej i usługowej mają potrwać do końca 2016 roku, a uruchomienie hotelu planowane jest na połowę 2017 roku.
W centrum miasta, w miejscu, gdzie teraz jeszcze stoi pawilon Emilia, pomiędzy ulicami Pańską, Śliską i Emilii Plater ma zaś powstać biurowiec, uzupełniony o funkcję hotelową. Inwestor posiada już decyzję o warunkach zabudowy dla tej inwestycji i prowadzi prace nad projektem architektonicznym obiektu.
Również na warszawskim Mokotowie spółka Eiffage Immobilier Polska i firma Avestus Real Estate planują wybudować biurowiec CUBE, w którym powstanie ok. 21 tys. m2 powierzchni. Do budynku biurowego ma przylegać hotel o powierzchni około 6 tys. m2. Startują również prace przygotowawcze do budowy spektakularnej inwestycji w podwarszawskim Modlinie. Na terenie historycznej Twierdzy Modlin, zespołu umocnień i fortyfikacji położonych na 58 ha u zbiegu rzek Wisły i Narwi do 2020 roku powstanie Warszawa Modlin Smart City. Przygotowywane jest studium wykonalności dla nieruchomości hotelowych, które mają powstać w ramach tej inwestycji. Twierdzę Modlin kupiła od Agencji Mienia Wojskowego Grupa Konkret, która ma w planie zamienić jej obszar w miasto inteligentnych rozwiązań. Spółka zapowiedziała budowę widowiskowego kompleksu o wielu funkcjach. Projekt obejmuje budowę największego w tej części Europy centrum kongresowego, dwóch hoteli, osiedla mieszkaniowego oraz powierzchni biurowych i usługowych. Inwestycje wspiera lokalizacja w pobliżu portu lotniczego w Modlinie oraz sąsiedztwo rezerwatów przyrody i Kampinoskiego Parku Narodowego.
Gdynia
W Gdyni przy Skwerze Kościuszki powstaje nowoczesny, wielofunkcyjny kompleks Gdynia Waterfront. Po ukończeniu realizacji cały projekt dostarczy 90 tys. m2, w budynkach mieszkalnych, obiektach handlowych, usługowych i kulturalnych, które uzupełnią także powierzchnie biurowe oraz hotel z centrum konferencyjnym. Inwestor , firma Vastint, która należy do Grupy Inter IKEA, zadbał o rozplanowanie przestrzeni publicznej z pasażami i placami w pobliżu budynków. W pierwszym etapie inwestycji, na początku 2015 roku został oddany zespół dwóch budynków o funkcji biurowo-hotelowej o powierzchni najmu 20 tys. m2. Budynek biurowy przeznaczony został w całości na siedzibę banku PKO BP, a czterogwiazdkowy hotel funkcjonuje pod marką Marriott Courtyard. Kolejne etapy projektu są obecnie w fazie planowania, mają być realizowane w ciągu najbliższych lat.
Szczecin
Przy ulicy Gdańskiej w Szczecinie, według zapowiedzi inwestora, spółki BCG Szczecin, ma niedługo ruszyć budowa budynku hotelowego i biurowca. Biurowo-usługowo-hotelowa inwestycja Szczecin Odra Park ma być największym w mieście kompleksem o charakterze mieszanym, który zaoferuje łącznie ponad 42 tys. m2 powierzchni. Poza wysokiej klasy powierzchnią biurową znajdzie się w nim trzygwiazdkowy hotel ze 144 pokojami i ponad 4 tys. powierzchni usługowej.
Katowice
W ostatnim czasie prawdziwą metamorfozę przechodzi centrum Katowic. Jedną ze znaczących inwestycji jest powstający przy ulicy Wojewódzkiej kompleks biurowo-hotelowy. Inwestorem Centrum Wojewódzka 10 jest spółka Wojewódzka Office, która należy do krakowskiej Grupy Kapitałowej KG Group. Obiekt zaoferuje powierzchnię biurową usytuowaną na parterze i czterech kondygnacjach, która ma być gotowa jeszcze w tym roku. Poza tym, realizowany jest tu także trzygwiazdkowy budynek hotelowy ze 124 pokojami. Powstający na dawnym parkingu tuż za kinoteatrem Rialto Q Hotel ma rozpocząć swoją działalność wiosną 2017 roku.
Lublin
Właściciel lubelskiej Galerii Olimp także planuje budowę inwestycji mieszanej. W pobliżu przechodzącej modernizację galerii stanie biurowiec i hotel. Firma Transhurt w przyszłym roku zamierza zburzyć dotychczasową siedzibę, biurowiec przy al. Spółdzielczości Pracy i postawić trzygwiazdkowy hotel z 50 pokojami i nowy budynek biurowy. Całość ma być gotowa do 2019 roku.
Poznań
Do 2019 roku w Poznaniu ma zostać również przebudowany stary dworzec kolejowy. Zagospodarowanie dworca Poznań Główny to ostatni etap inwestycji rozpoczętej na terenie stacji w 2011 roku. Projekt zakłada powstanie zabudowy biurowej oraz hotelu wraz uzupełniającą funkcją handlowo-usługową. Jak informują przedstawiciele spółki Xcity Investment, na dolnym poziomie starego dworca przywrócone zostaną funkcje pasażerskie i odtworzona historyczna fasada budynku dworcowego. Projekt Poznań Główny III ma dostarczyć 46 tys. m2 powierzchni komercyjnej GLA, a jego szacunkowa wartość wynosi 96 mln euro. Inwestycję ma zrealizować węgierski deweloper, firma TriGranit, która wybudowała nowy dworzec Poznań Główny oraz centrum handlowe Poznań City Center.
Swoją funkcję ma zmienić też jedna z pięciu 12 kondygnacyjnych wież biurowych Alfy. Symboliczne dla Poznania budynki, brylujące w epoce PRL teraz wymagają gruntownej modernizacji, którą przejdzie jeden z nich, zlokalizowany przy ulicy Ratajczaka. Biurowiec został zakupiony przez spółkę Altus Hotel Mięczkowski, która zamierza ruszyć z jego przebudową we wrześniu br. Po roku planuje uruchomić w nim trzygwiazdkowy hotel ze 110 pokojami pod marką własną firmy, sale konferencyjne i restaurację.
