Harmonogram prac może różnić się nieznacznie dla każdej inwestycji, jednak w większości
przypadków nie sposób zrealizować podobnego przedsięwzięcia bez serii standardowych działań.
 |
Pierwszym krokiem jest zawsze wybranie przez dewelopera działki. Determinuje ona lokalizację, czyli jeden z najważniejszych czynników jakie wpływają na atrakcyjność inwestycji. Dlatego tak ważne jest, by wybór gruntu poprzeć dokładną analizą. Firmom deweloperskim budującym osiedla zależy na tym, by uzyskać jak największą przestrzeń dla swojej inwestycji. Większy teren oznacza więcej mieszkań oraz więcej swobody dla architektów. Sam rozmiar działki nie zawsze jednak gwarantuje budowę najbardziej opłacalnej inwestycji.
— Unikamy gruntów, położonych w pobliżu nieatrakcyjnej infrastruktury. Znamy potrzeby naszych klientów i dokładamy starań, by osiedla spełniały ich oczekiwania — mówi Tomasz Bednarek z wrocławskiej firmy deweloperskiej WPBM "Mój Dom" S.A.. — Dbamy o to, by mieszkańcy byli zadowoleni nie tylko z samego osiedla, ale również z okolicy, w której się ono znajduje — dodaje.
Najlepiej, by działka położona była w dobrze rozwijającej się dzielnicy. Ważna jest dostępność szkół, szpitali, a także sklepów oraz terenów zielonych. Przed zakupem gruntu deweloperzy sprawdzają także czy do inwestycji będą mogli doprowadzić media. Nie mniej istotne są dobre połączenia komunikacyjne. Z położonego przy ul. Legnickiej Pixel House mieszkańcy mogą dojechać do rynku tramwajem w zaledwie 10 minut, a obok znajduje się galeria handlowa, zakłady usługowe, parki i obiekty służące rekreacji. — Wszystkie te czynniki braliśmy pod uwagę jeszcze zanim kupiliśmy grunt – dodaje Bednarek.
Realizacja planów dewelopera uzależniona jest również w ogromnym stopniu od Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dokument ten może zawierać wytyczne dotyczące np. kąta nachylenia dachu lub minimalnej liczby miejsc dla samochodów, przypadającej na jedno mieszkanie. Budowanie parkingu może znacznie ograniczyć ilość mieszkań na terenie przyszłej inwestycji, a w efekcie może stać się dla dewelopera nieopłacalnym czynnikiem. — Nim zdecydujemy się na zakup gruntu przyglądamy się dokładnie zapisom Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Bierzemy również pod uwagę stan prawny działki. Wiele zależy od przepisów związanych z ochroną środowiska, konserwacją zabytkowych obszarów czy zagrożeniem powodziowym. Mogą one całkowicie uniemożliwić budowę osiedla w takiej formie, na jakiej zależy nam oraz potencjalnym klientom. Dlatego zapoznajemy się dokładnie z sytuacją i analizujemy możliwości inwestycyjne — mówi Tomasz Bednarek z WPBM "Mój Dom".
Wśród czynników, które mogą zwiększyć koszty budowy, a tym samym wpływającymi na decyzje o zakupie działki, wymienić można m.in. te związane z samym gruntem. Jego osuszanie może wiązać się z ogromnymi wydatkami. Przed zakupem działki deweloperzy sprawdzają też czy będą musieli np. zainwestować w betonowe pale stabilizujące podłoże. Zdarza się również, że potrzebna może być wymiana warstw gruntu, która znacznie zwiększa koszty inwestycyjne.
Podobnie jest w sytuacjach, gdy do rozpoczęcia budowy niezbędne jest przekładanie sieci
ciepłowniczej. — Zwiększenie wydatków na realizację inwestycji może wiązać się także z wycinką drzew. Za każde z nich firma deweloperska musi zapłacić — tłumaczy Tomasz Bednarek. — W skrajnych przypadkach pod uwagę należy wziąć także stanowiska archeologiczne czy miejsca pochówku — dodaje.
Ogromny wachlarz czynników prawnych, tych związanych z samym gruntem lub lokalizacją działki może w znaczny sposób podnieść koszty inwestycyjne. Wpływają one na cenę, jaką deweloper może zaoferować właścicielowi terenu. Dopiero po dogłębnej analizie i niezbędnych pomiarach firma może ocenić czy zakup działki pod przyszłe osiedle jest opłacalny. Jeśli bilans jest korzystny — deweloper kupuje grunt.
Po zakupie działki przychodzi czas na planowanie. — Na tym etapie wiemy już czy projekt będzie luksusowym apartamentowcem czy osiedlem mieszkań dla młodych rodzin, a architekci mogą przekuwać nasze założenia we właściwy projekt — mówi pracownik WPBM "Mój Dom”.
Planowana jest nie tylko konstrukcja budynków, ale także miejsca parkingowe (np. parkingi naziemne i podziemne), układ osiedla oraz elementy takie jak sposób podłączenia mediów i kanalizacji. To również czas na przygotowanie gruntu i działki. Deweloperzy przeprowadzają prace takie jak przekładanie sieci ciepłowniczej, czy wymiana warstw gruntu.
Jednocześnie zaczynają się starania o niezbędne pozwolenia. — Musimy dopełnić wielu formalności, których zwieńczeniem jest wydanie pozwolenia na budowę. Aby je zdobyć musimy uzyskać dokumenty takie jak, decyzje środowiskowe czy techniczne warunki na przyłączenie mediów. Dopiero wtedy na teren działki mogą wjechać ciężarówki — mówi Tomasz Bednarek.
Czas realizacji projektu jest zawsze określony w dokumentach.— W przypadku inwestycji
realizowanych przez WPBM wynosi on dla pojedynczego budynku średnio 18 miesięcy —
komentuje Bednarek.
Poza samymi budynkami w trakcie budowy zagospodarowywana jest przestrzeń wspólna
inwestycji. Na nowoczesnych osiedlach projektuje się ją w sposób coraz bardziej pieczołowity, uwzględniający potrzeby i komfort mieszkańców. To przestrzeń funkcjonalna oferująca możliwości pogłębiania relacji sąsiedzkich, zapewniająca relaks, estetycznie atrakcyjna. Nowoczesne dziedzińce wyróżniają się mnogością rozwiązań takich jak alejki spacerowe, pasma zieleni czy ławki służące do odpoczynku. — Na jednym z naszych osiedli, Kępie Staromiejskiej, znajdziemy na przykład podświetlane po zmroku ścieżki i designerskie latarnie — mówi Bednarek. — Na dziedzińcu osiedla postawiliśmy nawet fontannę — dodaje.
Po zakończeniu budowy inwestycja musi dostać pozwolenie na użytkowanie. — Ta procedura może trwać nawet do 3 miesięcy, ale to rzadkość. Najczęściej uzyskuje się pozwolenie w przeciągu 30 dni od złożenia niezbędnych dokumentów — komentuje Bednarek. Następnie deweloper musi zdobyć zaświadczenie o samodzielności lokali, na które czeka się do 21 dni.
Dopiero wtedy można podpisać akty notarialne przenoszące własność na nowych mieszkańców, którzy wówczas mogą rozpoczynać przeprowadzkę do ich nowego lokum.
