Zainteresowanie nowymi mieszkaniami wciąż powinno rosnąć, mimo ograniczeń takich jak chociażby wymóg posiadania wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu. Rok 2014 to dobry czas na decyzję o zakupie mieszkania – ocenia Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.
Jak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym?
Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper: - Na początku tego roku deweloperzy spodziewali się obniżenia dynamiki sprzedaży, ale wcale się tak nie stało. Jeśli chodzi o osoby planujące kupić mieszkanie, dla niektórych utrudnieniem może być fakt, że Komisja Nadzoru Finansowego wystosowała nową rekomendację S. To oznacza, że banki nie mają już możliwości udzielania kredytu na 100% wartości mieszkania. Od 2014 roku musimy mieć przynajmniej 5% wkładu własnego. Nie jest to jednak wartość zaporowa. Pamiętajmy, że wkład własny może oznaczać uzyskanie w banku lepszych warunków kredytowania, czyli niższe raty do spłacania, a to już przecież realna korzyść. Dlatego to dobry czas na decyzje zakupowe. Jeśli do tego weźmiemy pod uwagę, że od przyszłego roku przy zaciąganiu kredytu wymagany wkład własny będzie wynosił już 10%, przyspieszyć to może naszą decyzję.
Może warto skorzystać z programu dopłat Mieszkanie dla Młodych?
- Uważam, że na dopłatach skorzysta niewielka grupa osób. Dlaczego? Ponieważ narzucone przez program limity cen za metr kwadratowy mieszkania – we Wrocławiu w pierwszym kwartale 2014 roku to 4774 zł – drastycznie ograniczają wybór. Tak tanie mieszkanie znajdziemy tylko na obrzeżach miasta, gdzie wartość gruntu kupowanego przez deweloperów jest niska. Ponadto wybudowanie solidnego mieszkania w tej cenie jest mało realne.
Ale jakieś mieszkanie znajdziemy i dzięki temu zaoszczędzimy.
- Niewątpliwym plusem jest początkowa oszczędność, lecz należy pomyśleć o innych aspektach, które generują koszty dodatkowe: wyższa marża kredytu czy koszty dojazdów do pracy. Dodatkowo wspólnota poniesie koszty zagospodarowania części wspólnych czy poprawę bezpieczeństwa. Gdy wszystko podsumujemy, może się okazać, że tak naprawdę dopłacamy.
Na co więc zwracać uwagę przy wyborze mieszkania?
- Zawsze zwracajmy uwagę na cenę, ale pamiętajmy, by szczegółowo przeanalizować, co wchodzi w jej skład. Kupno mieszkania to inwestycja – bardzo ważna inwestycja. Dlatego podkreślam, że największe znaczenie ma świetny projekt w dobrej lokalizacji, profesjonalne, solidne wykonanie oraz przyjazne mieszkańcom zagospodarowanie części wspólnych. Takie mieszkania są bardziej poszukiwane. Dlaczego mielibyśmy rezygnować z tych marzeń?
Bo może takie mieszkania są dla wielu potencjalnych klientów za drogie?
- Zauważyliśmy wręcz coś odwrotnego. Do końca roku 2012 można było jeszcze korzystać z programu Rodzina na Swoim, czyli dopłat do kredytów hipotecznych. Można by podejrzewać, że z chwilą, gdy stracimy tę możliwość, ograniczymy zakupy. Jednak stało się inaczej. Po zakończeniu programu tylko na początku 2013 r. dało się zauważyć pewne wahania rynku, niedługo potem nastąpiło ożywienie, a klienci dużo śmielej podejmowali decyzję o kupnie mieszkania, szczególnie w drugim półroczu. Rok 2013 był najlepszym okresem od czasu boomu na nowe mieszkania w 2007 roku.
Czym było to spowodowane?
- Osoby, które w 2012 korzystały z dopłat rządowych, posiadały zdolność kredytową i tak czy inaczej otrzymałyby w banku kredyt. Mogły więc kupić nieco droższe mieszkanie w lepszej lokalizacji, tyle że wybierały tańszy wariant, w tanim budownictwie na przedmieściach. W roku 2013, gdy zakończył się program Rodzina na Swoim, firmy deweloperskie zaczęły funkcjonować w warunkach naturalnej konkurencji rynkowej. Z kolei mieszkańcy, nie zachęcani żadnymi dopłatami, kupowali solidniejsze mieszkania w lepszych lokalizacjach. W ten sposób pokazali, gdzie tak naprawdę chcą mieszkać. Na ich decyzje miało też wpływ obniżenie przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych, dzięki czemu inwestycja w mieszkanie okazała się dobrą alternatywą dla lokat bankowych. Jednak teraz znowu należy postawić pytanie, jak zareaguje rynek, kiedy w życie wchodzi następca RnS, czyli program dopłat Mieszkanie dla Młodych. Prawdopodobnie zachwieje równowagę, ale w niedużym stopniu.
To znaczy, że dopłaty powodują pewną nierównowagę na rynku?
- Trudno się z tym nie zgodzić. Z programu korzystają tylko nieliczni kupujący i banki udzielające im kredytów. Dopłaty powodują odpływ grupy mieszkańców na przedmieścia i poza miasto. To może powodować pewne negatywne następstwa, które odczują wszyscy mieszkańcy, a także gmina.
Jakie następstwa?
- Powstają nowe podmiejskie osiedla i wymagają one inwestycji: w drogi, komunikację miejską, kanalizację czy przedszkola. To już zadanie gminy, która jest zmuszona zagwarantować inwestycje z podatków swoich mieszkańców, czyli nas wszystkich.
Wcześniej powiedział Pan, że rynek odczuł największe od 6 lat ożywienie. Jak dobry był to rok dla deweloperów?
- Mogę oceniać sytuację na naszym przykładzie. Dla Lokum to był czas dynamicznego wzrostu. Od wiosny nasza sprzedaż utrzymuje się na poziomie powyżej 100 mieszkań w ujęciu kwartalnym. To znak, że klienci potrzebują wartościowych i dobrze zlokalizowanych mieszkań.
A jaki będzie 2014?
- Program MdM może wpłynąć na rynek pierwotny raczej w niewielkim stopniu. Limity cen narzucone przez program ograniczają wybór do mieszkań na przedmieściach i tych o niższym standardzie, we Wrocławiu do ok. 5%. Ważnym czynnikiem wpływającym na sytuację będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej. Jeśli utrzyma ona stopy procentowe na obecnym poziomie, można się spodziewać dalszego wzrostu zainteresowania nowymi mieszkaniami. Pozytywny wpływ będzie miał również wzrost PKB i spadek bezrobocia. Przewidujemy więc, że trend z 2013 roku się utrzyma i sprzedaż będzie rosła. To dobrze, ponieważ rozwój rynku nieruchomości zawsze oznacza rozwój całej gospodarki.
