wod-kan.biz

Najważniejsze wnioski:

1. Założenia programu MdM przedstawione w projekcie z dnia 27 maja 2013 r. z pewnymi zastrzeżeniami zasługują na poparcie;

2. Budownictwo generuje nawet 2,5 mln miejsc pracy (15,8% pracujących) i odpowiada za 64,6 mld wpływów sektora finansów publicznych (10,9% ich całkowitej sumy) stanowiąc od dawna koło zamachowe dla całej gospodarki - skierowanie programu MdM na rynek pierwotny pozwoli na utrzymanie miejsc pracy w budownictwie mieszkaniowym i branżach powiązanych. Każde utworzone 100 miejsc pracy w budownictwie generuje 200-300 miejsc pracy w branżach pośrednich;

3. Wobec kryzysu gospodarczego i w obronie miejsc pracy inne kraje europejskie wprowadzają podobne programy, kierując wsparcie dla budownictwa nowych mieszkań próbując napędzić gospodarkę, (np. Wielka Brytania na program „Help to Buy” skierowany tylko na rynek pierwotny zarezerwowała kwotę 130 mld GDP (sto trzydzieści miliardów funtów)). Polska powinna wprowadzać programy poprawy dostępności mieszkań wzorem rozwiązań brytyjskich i francuskich;

4. Maksymalna cena m² mieszkania objętego programem powinna wynosić do 150% ceny bazowej, przy jednoczesnym wprowadzeniu ograniczenia, że z dopłaty korzysta proporcjonalnie tylko kwota bazowa. Przeciwdziałałoby to dalszemu „rozlewaniu się” miast na obrzeża, co powoduje duże problemy budżetowe samorządów związane z koniecznością rozbudowy infrastruktury, komunikacji i zaplecza społecznego jak szkoły, szpitale oraz dawałoby wybór młodym Polakom co do lokalizacji. Pierwotnie proponowane wskaźniki maksymalnych cen mieszkań są zbyt niskie i do programu zakwalifikowałyby się jedynie znikoma cześć mieszkań położonych z dala od dobrych punktów komunikacyjnych;

5. Program jest przejawem polityki prorodzinnej - badania statystyczne potwierdzają, że wzrost ilości mieszkań oddanych do użytkowania wpływa pozytywnie na wzrost liczby zawieranych małżeństw oraz liczby urodzeń dzieci. Dostępność mieszkania uławia podjęcie decyzji o założeniu rodziny;

6. Skierowanie wsparcia na rynek pierwotny zwróci się w postaci utrzymania miejsc pracy, natychmiastowego wpływu podatku VAT z tytułu sprzedaży, ograniczenia szarej strefy oraz wzrostu podatku od nieruchomości dla samorządów;

7. Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 700 tys. do 2 mln mieszkań, występuje problem konieczności wymiany zasobu mieszkaniowego zbudowanego w wielkiej płycie na mniej energochłonny – co przemawia za wsparciem jedynie nowego budownictwa mieszkaniowego. Zasadnym wydaje się rozważenie możliwości objęcia programem domów jednorodzinnych budowanych w ramach działalności gospodarczej.

WSTĘP

W dniu 9 lipca 2013 r. odbyło się posiedzenie Podkomisji Nadzwyczajnej do rozpatrzenia rządowego projektu ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych /druk nr 1421/. Polski Związek Firm Deweloperskich (dalej „PZFD”) został poproszony o przedstawienie swojej opinii na temat w/w projektu.

STANOWISKO PZFD

Ogólna ocena programu Mieszkanie dla Młodych

PZFD, z uwzględnieniem pewnych zastrzeżeń, pozytywnie odnosi się do rządowego projektu programu MdM. Wszelkie programy mające na celu wsparcie młodych Polaków w zapewnieniu mieszkania oraz utrzymania miejsc pracy w budownictwie są wysoce wskazane. Korekcie powinny podlegać założenia dotyczące wskaźników cen, aby zapobiegać dalszemu efektowi „rozlewania” się miast na obrzeża, co powoduje duże problemy budżetowe dla samorządów.

1. ZNACZENIE BUDOWNICTWA DLA GOSPODARKI

(opracowanie prof. dr Zofia Bolkowska, Warszawa, lipiec 2013 r.)

Budownictwo jest bezpośrednim pracodawcą dla około 600 tys. osób (w tym ¾ przypada na przedsiębiorstwa zatrudniające > 9 osób) (uwaga PZFD nie pochodząca od autora – wg. metodologii Komisji Europejskiej w 2011 r sektor budowlany zatrudniał 956 tys. osób)¹. Zmiany na budowlanym rynku pracy mają duże znaczenie na ograniczanie (lub zwiększanie) bezrobocia.

Dwie dziedziny związane z funkcjonowaniem budownictwa wywierają szczególny wpływ na rynek pracy: jest to „efekt mnożnikowy” budownictwa oraz „szara strefa”. Budownictwo jest dziedziną gospodarki podatną na „szarą strefę”, w której zatrudniani są w małych firmach budowlanych zarówno fachowcy jak i pracownicy niewykwalifikowani. Zjawisko „szarej strefy” nasila się w okresie dekoniunktury, kiedy małe firmy budowlane oficjalnie zawieszają działalność, a w rzeczywistości nadal działają.

„Efekt mnożnikowy” działalności budowlanej

Budownictwo silnie oddziałuje na rozwój wielu dziedzin gospodarki, kreuje popyt na produkty i usługi, inicjuje ich rozwój produkcji. Szacuje się, że 100 zatrudnionych bezpośrednio w budownictwie tworzy 200 – 300 miejsc pracy w dziedzinach współpracujących z budownictwem.

Występuje duża zależność między wielkością robót budowlanych, a działalnością dziedzin gospodarki współpracujących z budownictwem. Do najważniejszych dziedzin należą:

• przemysły wytwarzające materiały i wyroby dla budownictwa; głównie przemysły mineralne (materiały wiążące, szklarski, ceramiczny), przemysł drzewny, niektóre branże przemysłu chemicznego (np farby i lakiery), przemysły wytwarzające wyroby z tworzyw sztucznych, wyroby hutnicze, konstrukcje metalowe,
• przemysły produkujące maszyny i urządzenia budowlane, sprzęt elektryczny,
• przemysły dostarczające wyroby wyposażenia mieszkań i innych obiektów budowlanych (głównie meble, sprzęt gospodarstwa domowego, sprzęt rtv),
• transport i inne usługi związane z działalnością budowlaną np. projektanci, architekci, geodeci, dostarczanie energii elektrycznej i wody, działalność telekomunikacyjna,
• usługi jednostek małych (0-9 osób) rzemieślniczych, rodzinnych, sezonowych.

ZATRUDNIENIE W SEKTORZE BUDOWNICTWA I W SEKTORACH WSPÓŁPRACUJĄCYCH Z BUDOWNICTWEM w POLSCE

(obliczenia przybliżone, wskazujące na skalę problemu)

Opracowała prof. dr Z. Bolkowska Wyższa Szkoła Zarządzania i Prawa, lipiec 2013 r.
obliczenia własne przeprowadzone w 2005 r. i weryfikowane w 2010 r. na podstawie danych GUS. Metodę obliczenia zastosowano podobną (po wprowadzeniu zmian autorskich) do przedstawionej w raporcie UE „Konkurencyjność sektora budowlanego (Bruksela, listopad 1997 r.)

2. BUDOWNICTWO I JEGO ZNACZENIE DLA ZATRUDNIENIA ORAZ GOSPODARKI – opracowanie Ernst & Young

Jak pokazują obliczenia dokonane przez firmę Ernst & Young budownictwo jest 5 najważniejszym sektorem dla zatrudnienia i  4 najważniejszym pod względem wartości produkcji.

Źródło: Eurostat, GUS.

Utrzymanie miejsc pracy w sektorze budowlanym stało się priorytetem dla wielu Państw europejskich. Sektor ten z racji swoich uwarunkowań nie kreuje silnej presji na import dzięki czemu jego efekt mnożnikowy na wpływ na rodzime gospodarki jest zwiększony.

Wpływ budownictwa na produkt krajowy po uwzględnieniu powiązań z innymi sektorami może wynosić nawet 211 mld PLN (ok. 13% PKB)

Źródło: Ernst & Young, Raport dotyczący rynku infrastruktury drogowej w Polsce - w przygotowaniu

Całkowity wpływ sektora budowlanego na gospodarkę odpowiada, aż za 13% PKB.

W wyniku istniejących powiąząń budownictwo generuje nawet 2,5 mln miejsc pracy (15,8% pracujących) oraz 64,6 mld wpływów sektora finansów publicznych (10,9% ich całkowitej sumy)

Źródło: Ernst & Young, Raport dotyczący rynku infrastruktury drogowej w Polsce - w przygotowaniu

3. POLITYNA INNYCH KRAJÓW EUROPEJSKICH

Standardem ogólnoeuropejskim stosowanym przez większość krajów europejskich jest prowadzenie społeczno-rynkowej, pro rodzinnej polityki mieszkaniowej.

Korzystając z doświadczeń państw członkowskich Unii Europejskiej, wskazać należy, iż niezwykle interesujący Program poprawy sytuacji mieszkaniowej przedstawił ostatnio Minister Skarbu brytyjskiego Rządu, George Osborne. Inicjatywa nazywa się „Help to Buy” i skierowana została jedynie na rynek nowych mieszkań. W jej ramach opracowano program pożyczek rządowych w wysokości 20% wartości całej inwestycji, a także zagwarantowano wprowadzenie kredytów hipotecznych z niskim depozytem, na poziomie zaledwie 5%.

Na tę inicjatywę przeznaczono sporą część budżetu brytyjskiego, bo aż 130 miliardów funtów. Program został zaprojektowany tak, by składać się z dwóch zasadniczych elementów: pierwszym z nich są pożyczki udzielane przez rząd brytyjski bezpośrednio kupującym, drugim zaś zabezpieczenie banków udzielających kredytów w taki sposób, by do udzielenia pożyczki wystarczył niewielki depozyt. Pomoc przeznaczona jest dla ludzi, którzy mieli problemy związane ze zgromadzeniem wystarczającej sumy, by zabezpieczyć kredyt.

Oprócz konieczności uzbierania 5% kosztu całej inwestycji, politycy postawili kupującym jeszcze jeden warunek – wartość nieruchomości, której zakup ma zostać dofinansowany przez państwo, nie może przekraczać 600 000 funtów. Warto podkreślić – propozycja rządu jest o tyle interesująca, że pożyczka o której mowa, nie jest oprocentowana aż przez pierwsze pięć lat od zakupu. Jeśli w tym czasie dom zostanie sprzedany, należy oddać tylko kwotę pożyczoną. Z szóstym rokiem państwo zaczyna pobierać procent od pożyczonej kwoty. Wynosi on 1,75%, będzie jednak modyfikowany zgodnie ze stopniem inflacji w każdym okresie rozliczeniowym.

Rząd brytyjski, kierując powyższy program jedynie na rynek pierwotny, nastawiony jest na wspieranie nowych inwestycji i budowanie większej liczby nieruchomości każdego roku, co wpłynie bardzo korzystnie na sytuację ekonomiczną kraju.

Inne godne uwagi przykłady płyną z Francji, gdzie działają aż dwa programy wspierające nowe budownictwo mieszkaniowe. Pierwszy program to PTZ (Prêt à Taux Zéro), drugi to tzw. “mechanizm Duflot’a” (nazwa pochodzi od nazwiska urzędującego Ministra - Mrs Cécile Duflot’a). Mechanizm Duflot’a został wprowadzony w lutym tego roku i promuje nabywanie nowych mieszkań na wynajem.

Inne kraje europejskie podjęły szereg działań zmierzających do pobudzenia sektora budowlanego jako jednego z najważniejszych dla stanu zatrudnienia. Wśród tych krajów występują: Bułgaria, Czechy, Dania, Francja, Irlandia, Luxemburg, Łotwa, Rumunia, Słowacja, Szwecja, Wielka Brytania, Włochy².

4. OGRANICZENIA PROGRAMU MdM

Niezasadnym wydaje się wprowadzenie ograniczenia maksymalnej ceny m² mieszkania, które może być objęte programem MdM. Podobne założenia obowiązywały w przypadku programu Rodzina na Swoim. Doprowadziło to do silnego rozwoju budownictwa w obrzeżnych dzielnicach miast. To z kolei przekłada się na konieczność rozbudowy infrastruktury twardej (drogowej, wodnej, kanalizacyjnej) oraz społecznej (przedszkola, szkoły). Obowiązek ten ciąży na samorządach, które dotarły do granicy swoich możliwości inwestycyjnych i nie są w stanie dalej finansować się poprzez zaciąganie kredytów bądź emisje obligacji. Efekt „rozlewania” się miast ma także negatywny wpływ na środowisko powodując urbanizację coraz rozleglejszych terenów, obciążając środowisko skutkami zanieczyszczeń mieszkalnych i transportowych.

W ślad za wprowadzeniem dopuszczalnej wielkości mieszkania do 75 m², ale przy zachowaniu dopłaty tylko do „pierwszych” 50 m² należałoby wprowadzić analogiczny mechanizm w przypadku cen mieszkań. Proponuje się ustalenie maksymalnej wysokości ceny mieszkania, np. 150% ceny bazowej, ale przy założeniu, że dopłatom podlega tylko bazowa część kwoty. Dałoby to wybór młodym Polakom, czy mieszkać w mniejszym mieszkaniu, ale lepiej skomunikowanym, czy wyprowadzić się do dalszych, tańszych dzielnic, ale być gotowym ponosić koszty związane z transportem i utraconym czasem dojazdu. Objęcie programem tylko najtańszych mieszkań powoduje, że w projektach mieszkaniowych nie pojawiają się elementy prorodzinne takie jak: przestrzeń rekreacyjna, place zabaw, boiska.

Poruszenia wymaga także kwestia wysokości dopuszczalnej ceny m² mieszkania. Cenę tę ma wyznaczać iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia jednego m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Wskaźniki tak określone spowodują, że do programu będzie mogła zostać zakwalifikowana jedynie znikoma część mieszkań położona na obrzeżach miast. Wskaźniki powinny zostać zmodyfikowane o współczynnik mnożnikowy o wartości powyżej 1,0.

5. POLITYKA PRORODZINNA - KORELACJA POMIĘDZY LICZBĄ NOWYCH MIESZKAŃ, A LICZBĄ MAŁŻEŃSTW ORAZ LICZBĄ URODZEŃ DZIECI

Jak pokazują wyniki badań „Raportu 2006 O Naprawie Sytuacji Mieszkaniowej”¹ liczba ukończonych mieszkań jest ściśle skorelowana z liczbą zawartych małżeństw i z liczbą urodzeń z uwzględnieniem „przesunięcia czasowego” (Zespół autorski: Kierownictwo zespołu – Piotr Witakowski, prof. ITB, autorzy: Zofia Bolkowska, Elżbieta Hibner, Jacek Koziński, Hanna Kulesza, Tadeusz Nawrot, Włodzimierz Witakowski). Potwierdza to dość powszechną diagnozę, że warunkiem koniecznym dla podjęcia decyzji o założeniu rodziny jest posiadanie zabezpieczonej sytuacji mieszkaniowej. Własne mieszkanie tworzy również warunki dla decyzji o powiększeniu rodziny.

Liczba mieszkań oddanych do użytku w poszczególnych latach w porównaniu z liczbą zawartych Małżeństw „Raport 2006 o Naprawie Sytuacji Mieszkaniowej”

Mieszkania oddawane do użytku w poszczególnych latach oraz rozkład urodzeń żywych.

6. SKIEROWANIE PROGAMU MdM TYLKO NA RYNEK PIERWOTNY

PZFD pozytywnie ocenia skierowanie programu MdM na rynek pierwotny, co wpisuje się w priorytety polityki rządu w okresie spowolnienia gospodarczego zawierających się w koncepcji: Inwestycje-Praca-Rodzina.

Mając na uwadze kształt dotychczasowych prac legislacyjnych nad rządowym projektem MdM, PZFD negatywnie ocenia propozycje skierowania programu również na rynek wtórny. Zdaniem PZFD może to przyczynić się do pogłębienia kryzysu gospodarczego w dziedzinie budownictwa, poprzez zamrożenie wdrażania nowych inwestycji budowanych, co spowoduje konieczność redukcji zatrudnienia w sektorze budownictwa mieszkaniowego oraz ograniczenie rozwoju specjalności związanych z branżą budowlaną. Dodatkowo należy wskazać, że wsparcie rynku wtórnego w większym stopniu przyczynia się do wzrostu cen nieruchomości oddziałując na cenę istniejącego, ograniczonego zasobu, zamiast na zwiększanie liczby istniejących mieszkań.

Jak wskazuje dr hab. Piotr Witakowski prof. nadzwyczajny AGH kluczową sprawą jest błędne przekonanie, że zaangażowanie środków budżetowych państwa w aktywną politykę mieszkaniową stanowi wydatek budżetowy (który musi ustąpić jeszcze pilniejszym potrzebom). Tymczasem ponoszone na budownictwo mieszkaniowe wydatki budżetowe są per saldo źródłem co najmniej dwukrotnie większych przychodów budżetowych - z tytułu efektu mnożnikowego budownictwa, spadku bezrobocia, zwiększonych wpływów podatkowych VAT, PIT, ZUS. W Raporcie 2006 „O naprawie sytuacji mieszkaniowej” ³ wykazano, że „nakłady budżetowe” z tytułu premii termomodernizacyjnej są w rzeczywistości w tym samym roku budżetowym źródłem aż 3-krotnie większych przychodów budżetowych.

7. SYTUACJA MIESZKANIOWA W POLSCE

Wskaźnik liczby mieszkań do liczby gospodarstw domowych wynosi zaledwie 0,93.

Według danych statystycznych oraz szacunków Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) na koniec 2011 roku w Polsce, liczba gospodarstw domowych to ok. 14,65 mln. Ogólna liczba mieszkań wynosi zaś ok. 13,59 mln. Wskaźnik liczby mieszkań do liczby gospodarstw to zaledwie 0,93. Jest to wynik tożsamy z uzyskanym w 2002 rok. Oznacza to, że w ciągu ostatnich 10 lat niedostatek mieszkań utrwalił się, a żeby zatrzymać ten niekorzystny trend konieczne jest istotne zwiększenie liczby budowanych mieszkań. Jako jeden z ostatnich krajów w Europie posiadamy mniejszą liczbę mieszkań niż gospodarstw domowych.

Niedobór oraz zły stan techniczny mieszkań

Według empirycznych danych statystycznych w Polsce brakuje obecnie ok. 1,1 miliona mieszkań liczonych wskaźnikiem opisanym w pkt.1. Liczba ta nie obejmuje jednak mieszkań, które są w złym stanie technicznym i powinny być zastąpione nowym zasobem. Eurostat posługuje się w tym miejscu wskaźnikiem poważnej deprywacji mieszkaniowej, który definiuje się, jako odsetek osób zajmujących mieszkania uważane za przeludnione, a zarazem odznaczające się występowaniem, conajmniej jednego wyróżnika deprywacji mieszkaniowej, czyli np. brakiem toalety, nieszczelnym dachem czy niedoświetleniem. Polska, ze wskaźnikiem poważnej deprywacji mieszkaniowej wynoszącym ponad 15% plasuje się na końcu Europy.

Poważna deprywacja mieszkaniowa, 2009 r. (% ludności) źródło: Eurostat

W powyższych szacunkach nie uwzględnia się także normalnego procesu zużywania się mieszkań i konieczności sukcesywnego zastępowania ich nowym zasobem. Przy uwzględnieniu mieszkań będących w złym stanie technicznym wymagającym zastąpienia nowym zasobem (ok.3% zasobu mieszkaniowego, którego ekonomicznie nie opłaca się remontować) w Polsce może brakować na dzień dzisiejszy ponad 1,5 mln mieszkań, chociaż szacunki rządowe⁴ z 2011 roku mówią nawet o deficycie sięgającym 2 mln mieszkań.

Najmniejsza w Europie liczba mieszkań na 1000 mieszkańców

Z szacowaną liczbą 351,1 mieszkań na 1000 mieszkańców jesteśmy na ostatnim miejscu w Europie.

Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców – źródło: Instytut Analiz – Monitor Rynku Nieruchomości, Wrzesień 2011 r.

PODSUMOWANIE

Program MdM jest wysoce pożądany zarówno przez młodych Polaków, którzy posiadają problem z możliwością zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania.

Skierowanie Programu Mieszanie dla Młodych jedynie na rynek pierwotny przyczyni się do utrzymania poziomu zatrudnienia w budownictwie oraz pozytywnie wpłynie na likwidację istniejących niedoborów mieszkaniowych. Spowoduje również poprawę warunków mieszkaniowych poprzez dostarczanie na rynek mieszkań o wysokim standardzie technicznym oraz odpowiadających obecnym wymogom ekologii.

Zakładany poziom środków przeznaczonych na realizację programu MdM (600 mln złotych), jest niewystarczający i stanowi jedynie ok. 0,25% wartości rocznej wartości produkcji budowlano-montażowej w Polsce (szacowany na ok. 200 mld złotych).

Dodatkowo zasadnym jest wprowadzenie program rozwoju budownictwa czynszowego, aby zwiększyć mobilność pracowników i ułatwić start zawodowy młodym Polakom. Konieczne jest między innymi skrócenie okresu amortyzacji oraz przywrócenie równowagi uprawnień właścicieli i najemców.

¹ - Raport przygotowany na zlecenie Komisji Europejskiej: Study "Lead Market Initiative - Assessing the impact of national recovery measures on construction in the EU-27" Annex to Draft Final Report: Country studies. Contract 30-CE-0466200/00-08 implementing FWC ENTR/29/PP/2010 Lot 1 Client: European Commission - DG Enterprise and Industry. Copenhagen, 20 September 2012

² - Ibidem.

³ - Raport 2006 - „O naprawie sytuacji mieszkaniowej” – praca zbiorowa pod kierownictwem dr hab. Piotra Witakowskiego.

⁴ - Dane zawarte w „Projekcie założeń projektu ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego”, z 31 sierpnia 2011 r.